Nos últimos 10 anos, o “aumento significativo” da participação de compradores não residentes marcou o mercado residencial português. Não só representaram 11,7% do valor das transações de habitação nos quatro trimestres terminados em junho, como também compraram casas de valores bem mais elevados do que os residentes. O Banco de Portugal (BdP) diz mesmo que o valor médio por aquisição de casas desembolsado por compradores estrangeiros é 95% mais elevado do que valor pago por compradores residentes no país.
No Relatório de Estabilidade Financeira de novembro de 2022, o regulador liderado por Mário Centeno faz referência ao papel dos estrangeiros no “dinamismo” do mercado residencial português na última década. E conclui que “após alguma redução na sequência da pandemia, as transações de habitação envolvendo compradores com domicílio fiscal fora de Portugal voltaram a aumentar significativamente, com o contributo maioritário dos compradores com domicílio fiscal fora da União Europeia (UE)”, lê-se no documento publicado esta quarta-feira, dia 23 de novembro.
Em concreto, os compradores não residentes em Portugal representaram 11,7% do valor das transações de habitação no país no acumulado dos quatro trimestres terminados em junho. E, assim, aumentaram a sua importância no valor total das casas compradas em 2,8 pontos percentuais face ao período homólogo, altura em que os estrangeiros representavam apenas 8,9% do valor movimentado pela transação de casas.
Além disso, os estrangeiros estão a comprar casas em Portugal bem mais caras do que os residentes. O valor médio de transação por compradores não residentes é 95% mais elevado do que o dos compradores residentes, aponta o relatório. E quem compra casas mais caras, os residentes noutros países da UE ou fora das fronteiras europeias? Segundo os dados agora divulgados pelo BdP, quem gasta em habitação no nosso país mais não vive no espaço europeu:
- Compradores com domicílio fiscal noutros países da UE: o valor médio de transação de habitação foi de 265 mil euros, superior em 55% ao valor médio de transação dos compradores com domicílio fiscal em Portugal;
- Compradores com domicílio fiscal fora da UE: o valor médio de transação foi de 414 mil euros, superior em 143% ao valor médio das transações envolvendo compradores residentes em Portugal.
“A informação disponível para os imóveis transacionados na área de reabilitação urbana (ARU) de Lisboa sinaliza alguma alteração no peso dos principais países de residência dos compradores, em particular um aumento das aquisições por parte de cidadãos dos EUA”, destaca ainda o documento.
Mas não só. Segundo partilharam vários especialistas de mercado com o idealista/news, estão a chegar cada vez mais estrangeiros ao nosso país para comprar uma segunda habitação, sobretudo, oriundos de territórios onde a instabilidade política, económica e social está instalada, como é o caso dos EUA, do Brasil, do Reino Unido. Ou também de países que fazem fronteira com a Rússia ou a Ucrânia, onde se vive hoje um conflito armado.
Em Portugal, estas famílias estrangeiras procuram viver num ambiente de paz, onde a qualidade de vida, a segurança e o bem estar são assegurados. Os regimes fiscais para estrangeiros existentes no nosso país também ajudam a atrair as famílias de outros países para viver, como:
- o regime de residentes não habituais;
- vistos para nómadas digitais;
- vistos gold (ainda que o Governo esteja a estudar o fim das autorizações de residência por investimento).
No mercado imobiliário português, as casas à venda também possuem uma relação qualidade-preço atrativa face a outros países da Europa e do mundo, apesar da subida dos preços das habitações nos últimos anos.
Evolução dos preços das casas nas regiões é influenciada pela procura de estrangeiros
“A heterogeneidade regional da procura de não residentes, contribui para uma evolução diferenciada dos preços entre regiões”, conclui ainda o relatório. Ou seja, a evolução dos preços das casas é mais acentuada nas regiões portuguesas onde os estrangeiros compram mais habitações.
“No período recente, marcado pelo aumento da procura de não residentes, o crescimento dos preços da habitação tem sido mais acentuado nas regiões onde o seu peso é mais elevado e a percentagem de transações financiadas por crédito é menor”, explicam.
Em concreto, no segundo trimestre de 2022, o preço mediano da habitação cresceu, em termos homólogos:
- 19,8% no Algarve;
- 14,5% na Área Metropolitana de Lisboa;
- 11% na Área Metropolitana do Porto;
- 10,8% no resto do país, onde a procura de casas por cidadãos estrangeiros é menor.
É no Algarve onde existe maior procura de segundas habitações por parte dos estrangeiros, segundo apontam os mesmos especialistas de mercado. Além disso, segundo um estudo do idealista, Lisboa, Loulé, Albufeira, Cascais e Porto foram os cinco municípios mais procurados por não residentes para adquirir uma habitação no país no segundo trimestre de 2022.
Crédito habitação para estrangeiros representa apenas 7% do total
O crédito habitação concedido a cidadãos estrangeiros (residentes e não residentes) aumentou no período recente, mas continua a ter um peso “diminuto”, refere ainda a instituição governada por Mário Centeno. Em concreto, o peso dos cidadãos estrangeiros no stock de crédito habitação passou de 6,4% em dezembro de 2019 para 7% em junho de 2022. Do valor das novas operações de crédito habitação neste período, 10% foram concedidas a cidadãos estrangeiros.
E o que é que justifica este aumento da procura por crédito habitação por parte de cidadãos oriundos de outros países? “A alteração no perfil de procura, em particular com um maior peso da procura de habitação própria e permanente por estrangeiros em idade ativa e de escalões etários mais baixos, explica o crescimento recente”, explicam no relatório.
“Em termos agregados, a percentagem de transações financiadas com recurso a crédito interno aumentou nos últimos anos, mas permanece 25 p.p. abaixo do observado em 2009”, diz BdP
Apesar de adquirem habitações mais caras, as famílias estrangeiras que optam por comprar casa com empréstimos pedem menos dinheiro ao banco e têm maturidades médias mais curtas do que os portugueses, conclui ainda o BdP tendo como base os empréstimos concedidos desde 2019.
Os dados de junho divulgados no relatório mostram isso mesmo, tendo em conta o ‘loan-to-value’ (LTV), que expresso o rácio que o banco empresta em relação ao valor do imóvel:
- 12,5% dos empréstimos concedidos a cidadãos estrangeiros apresentava um rácio de LTV atual superior a 80% (16% no caso do crédito concedido no mesmo período a cidadãos nacionais);
- 32% dos créditos habitação tinha um rácio LTV atual entre 40% e 60% (25% para cidadãos nacionais)
E cerca de 40% do crédito habitação concedido a cidadãos estrangeiros apresentava uma maturidade na origem entre 30 e 40 anos (65% no concedido a cidadãos nacionais).Refletindo uma "maior intensidade de procura de não residentes" em determinadas zonas do país, o peso do crédito nas transações de habitação difere significativamente por região, tal como mostram os dados de 2021:
- Algarve: a percentagem de transações financiadas por crédito habitação foi cerca de 20%;
- Área Metropolitana de Lisboa: o crédito habitação representou cerca de 60% valor das transações;
- Área Metropolitana do Porto: os empréstimos da casa pesaram 70% do valor das transações;
- Restantes regiões do país: peso dos créditos da casa pesou mais de 80% no valor de transações.
Por: Idealista
