Comprar uma casa é, para muitos, o sonho de uma vida e implica um elevado esforço: anos a trabalhar e a poupar para ter o dinheiro para a entrada da casa, suportar outros encargos na aquisição e associados ao crédito habitação. E o pior cenário para uma família é perder a casa para o banco, por deixar de poder pagar a prestação da casa - tal como aconteceu em crises anteriores. Ainda que o incumprimento dos créditos habitação esteja em Portugal, atualmente, nos níveis mais baixos dos últimos 24 anos, tanto o Banco de Portugal como a OCDE já vieram admitir que há o risco de que o malparado comece a subir, devido ao difícil contexto macroeconómico que se vive. A inflação está disparada e as taxas de juro em escalada, comprometendo a capacidade financeira das famílias para pagar as suas despesas e cumprir, nomeadamente, o pagamento da prestação da casa ao banco, cada vez mais alta. Mas há formas de prevenir e mecanismos para evitar chegar a situações limite. Explicamos tudo neste artigo.
O poder de compra dos portugueses tem vindo a ser pressionado pela inflação que se faz sentir. Além dos altos custos da energia, hoje em dia, é também preciso desembolsar mais euros por mês para pagar a prestação da casa, já que as taxas Euribor estão a aumentar a grande velocidade. Estes aumentos espelham as subidas dos juros pelo Banco Central Europeu (BCE), entidade que esta quinta-feira, dia 8 de setembro, decidiu voltar a subir os juros em 75 pontos base para travar a inflação. Perante este cenário de subida do custo de vista, o grande desafio passa, agora, por garantir que há dinheiro disponível para pagar a prestação da casa todos os meses. Isto porque, se o pagamento falhar, corre-se o risco de perder a casa para o banco.
Os esforços para baixar a inflação do Banco Central Europeu (BCE) ainda não estão a dar frutos. Depois de subir as taxas diretoras em 50 pontos base no passado dia 21 de julho, a inflação anual na Zona Euro voltou a subir em agosto - sobretudo pelo aumento dos preços da energia -, atingindo um novo máximo de 9,1% (8,9% de julho), diz o Eurostat. Já em Portugal, a inflação terá diminuído ligeiramente, passando dos 9,1% registados em julho para 9,0% em agosto, de acordo com os dados provisórios do Instituto Nacional de Estatística (INE).
Com a inflação no espaço europeu a continuar em alta, o BCE voltou a subir as taxas de juro diretoras esta quinta-feira, dia 8 de setembro, desta vez em 75 pontos base. E é expectável que volte a subir os juros mais três ou quatro vezes, segundo indicou Christine Lagarde, presidente do regulador europeu, até porque ainda “estamos longe das taxas de juro necessárias para levar a inflação de volta à meta de 2%", disse na ocasião.
Acontece que esta decisão do supervisor do euro não é favorável para famílias que estão a pagar créditos habitação de taxa variável. Isto porque qualquer previsão de subida das taxas de juro diretoras irá repercutir-se nas taxas Euribor, tal como aconteceu no início do ano. Estas taxas subiram tanto que abandonaram o terreno negativo e, em agosto, a Euribor a 12 meses atingiu os 1,249% e a Euribor a 6 meses os 0,837%. E estas subidas vão, por sua vez, refletir-se nos juros créditos habitação existentes (calculados pela soma do spread e da Euribor contratada) assim que as prestações da casa forem atualizadas a 3, a 6 ou a 12 meses.
Também os novos empréstimos da casa estão a ser afetados pela subida da Euribor. De acordo com o INE, o valor da prestação mensal média é quase 70 euros mais caro para os novos contratos de crédito habitação, face aos que foram celebrados no início do ano. E este aumento das prestações da casa em várias dezenas de euros – tal como simulamos aqui – coloca as famílias em dificuldades de pagar os empréstimos da casa de taxa variável ao banco. Por outro lado, também os novos empréstimos de taxa fixa estão a ficar mais caros, "porque os bancos acabam por adequar a oferta ao preço do dinheiro”, diz Miguel Cabrita, responsável pelo idealista/créditohabitação em Portugal, exemplificando que uma taxa fixa a 30 anos estava abaixo de 1,5% em 2021 e, agora, já está próxima de 3%".
Incumprimento em Portugal é o mais baixo dos últimos 24 anos
A maioria dos empréstimos habitação em Portugal são de taxa variável (cerca de 90%) e o indexante que tem sido aplicado com mais frequência nos novos créditos para comprar casa é a Euribor a 12 meses. Isto quer dizer que a subida das taxas de juro neste mercado vai traduzir-se num aumento da despesa ao serviço de dívida. E a este efeito acresce ainda a redução do rendimento real disponível por via da inflação. Para atenuar os efeitos da inflação no bolsos dos portugueses, o Governo socialista de António Costa apresentou esta semana um conjunto de medidas de apoio às famílias (como o cheque de 125 euros). E o ministro da Habitação, Pedro Nuno Santos, afirmou que o Governo está "preparado" para avançar com mais medidas para lidar com as subidas das prestações da casa e dos juros.
Ainda assim, este cenário de pressão sobre os rendimentos das famílias continua traz riscos, nomeadamente de incumprimento dos empréstimos habitação. “No atual enquadramento macroeconómico e geopolítico, conjugado com a expectável subida das taxas de juro de mercado, a situação financeira dos particulares pode deteriorar-se, aumentando o risco de incumprimento”, conclui o BdP no relatório de Estabilidade Financeira publicado em junho. Também a Organização para a Cooperação e o Desenvolvimento Económico (OCDE) alertou em junho que há “uma maior probabilidade de incumprimento das hipotecas” em Portugal, com a subida a pique dos juros.
Embora admita que a degradação das condições económicas das famílias é um dos riscos que a estabilidade financeira enfrenta, Mário Centeno, governador do BdP, rejeita um aumento significativo do incumprimento no crédito habitação por via da subida das taxas de juro. Até porque há vários fatores que mitigam o risco de incumprimento dos particulares, de acordo com o mesmo relatório:
- Redução do endividamento observada no período anterior à pandemia, transversal a diferentes rendimentos;
- Melhoria do perfil de risco dos novos mutuários em consequência da Recomendação macroprudencial que vem limitar a taxa de esforço;
- Aumento da poupança das famílias durante a crise pandémica, constituindo reservas de liquidez que poderão fazer face aos desafios económicos;
- Empréstimos com taxa fixa têm vindo gradualmente a aumentar desde 2016. “Esta tendência permitirá mitigar parcialmente o impacto sobre o serviço de dívida dos mutuários e, consequentemente, o risco de crédito para os bancos”, lê-se no documento;
- Mercado de trabalho tem-se mostrado “resiliente”, aponta Mário Centeno.
Os dados mais recentes do BdP mostram que o incumprimento dos créditos habitação está nos níveis mais baixos dos últimos 24 anos. Em julho de 2022, o rácio de empréstimos habitação vencidos fixou-se em 0,4% (o mesmo valor de junho), um valor muito abaixo do verificado durante o rescaldo da crise financeira que assolou Portugal entre 2010 e 2014 e que elevou os níveis de incumprimento para 2,7% entre junho e agosto de 2016 – o maior valor observado desde que há registos contabilizados pelo regulador português.
“As probabilidades de incumprimento mantêm-se historicamente baixas”, refere o relatório do BdP pulicado em junho de 2022, referindo que “para os empréstimos a particulares, nomeadamente para os contratados mais recentemente, o risco tenderá a ser minimizado pela introdução da Recomendação macroprudencial relativa aos novos créditos à habitação e ao consumo, que contempla explicitamente um cenário de subida de taxas de juro na aferição de risco aquando da contratação do crédito”.
Dicas para ajustar a prestação da casa ao orçamento familiar
O cenário atual requer uma ginástica financeira para continuar a pagar a prestação da casa ao banco. E para evitar entrar em risco de incumprimento é possível renegociar o crédito habitação com o banco de forma a atenuar o impacto da subida dos juros no orçamento familiar. É possível baixar prestação da casa negociando com o banco os seguintes pontos, segundo indicam os especialistas do idealista/créditohabitação:
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Amortizar o crédito habitação: quem conseguiu acumular um bom nível de poupanças durante a pandemia, poderá usar o dinheiro para amortizar o empréstimo habitação. Ao reduzir o capital em dívida, o montante dos juros a pagar vai também diminuir, fazendo baixar a prestação da casa. Atenção que há comissões associadas ao reembolso antecipado (0,5% nos contratos de taxa variável e 2% de taxa fixa);
- Alargar o prazo do crédito habitação: se uma família terminar de pagar o empréstimo aos 60 anos, poderá estender o prazo de pagamento até aos 75 anos (na maioria dos bancos), ficando a pagar uma prestação da casa menor. Claro que, ao fazê-lo, o valor final pago pelo empréstimo vai aumentar, por se pagar uma soma maior de juros;
- Negociar o spread: a guerra de spreads entre os bancos continua e tende a ficar mais agressiva com a subida da Euribor, já que as instituições voltaram a ganhar a sua margem de lucro. Isto quer dizer que se uma família tiver um spread superior a 1% poderá negociá-lo com o banco;
- Transferir o crédito habitação para outro banco: quem encontrar condições do empréstimo habitação mais atrativas noutro banco poderá transferi-lo. Note-se que este processo poderá ter custos associados.
- Trocar de seguradora: há vários seguros associados ao crédito habitação como é o caso do seguro de vida ou o seguro multirriscos. Uma forma de reduzir as despesas associadas ao empréstimo poderá passar por mudar de seguradora. Há que ter atenção se isso não implica o aumento do spread;
- Renegociar produtos financeiros: como cartões de débito ou crédito. Mas na hora de o fazer há que verificar se a alteração não implica também subir o valor do spread.
“O mais importante é as famílias jogarem em antecipação e entenderem se já estão no limite da sua taxa de esforço e procurar ajuda para darem resposta a fases menos favoráveis”, recomenda Miguel Cabrita.
Incumprimento à vista: como evitar perder a casa para o banco?
Se mesmo com ajustes da prestação da casa por via da renegociação do crédito habitação houver dificuldades de cumprimento dos compromissos financeiros com os bancos, os portugueses têm à sua disposição dois mecanismos de proteção para que não percam a sua casa. Um deles é destinado à prevenção do incumprimento e o outro de gestão do incumprimento.
De notar que se as famílias considerarem que os bancos não prestaram o devido apoio à gestão do risco de incumprimento poderão reclamar junto da instituição ou diretamente no Banco de Portugal.
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Plano de ação para o risco de incumprimento (PARI): como funciona?
As famílias devem estar atentas à gestão dos seus orçamentos e às dificuldades que dispõem no pagamento das prestações da casa. Mas não só. Também “as instituições de crédito devem acompanhar de forma permanente e sistemática os contratos de crédito dos seus clientes, realizando, com uma periodicidade mínima mensal, as diligências necessárias para detetar eventuais indícios de risco de incumprimento”, refere o BdP no seu website.
Se esse risco de incumprimento for detetado, a família deve alertar a instituição de crédito para o risco de vir a incumprir (por situação de desemprego ou doença, por exemplo). Já o banco, por sua vez, deve definir e implementar um plano de ação para o risco de incumprimento (PARI).
Mas para acionar o PARI há um conjunto de procedimentos a seguir, de acordo com o regulador português:
1. Avaliação da capacidade financeira da família: caso sejam detetados indícios de degradação da capacidade financeira do mutuário, a instituição de crédito deve contactá-lo no prazo de 10 dias, solicitando informação e documentos necessários para proceder à avaliação. A família tem também 10 dias para entregar a documentação solicitada.
2. Apresentação de propostas no âmbito do PARI: se se verificar que a família dispõe de capacidade financeira para evitar o incumprimento, “a instituição de crédito deve propor-lhe, no prazo de 15 dias após a disponibilização dos elementos que lhe solicitou, propostas adequadas à sua situação financeira, objetivos e necessidades”, lê-se no BdP. E as propostas apresentadas podem incluir a alteração de uma ou mais das seguintes condições do contrato de crédito habitação:
- Alargamento do prazo de amortização;
- Fixação de um período de carência de reembolso do capital ou de reembolso do capital e de pagamento de juros;
- Diferimento de parte do capital para uma prestação da casa em data futura;
- Redução da taxa de juro aplicável ao contrato durante um determinado período.
“A instituição de crédito não pode cobrar comissões nem agravar a taxa de juro dos contratos de crédito em consequência da renegociação das condições do contrato de crédito no âmbito do PARI”, esclarece o regulador liderado por Mário Centeno. Mas pode cobrar os encargos associados, como pagamentos a conservatórias, cartórios notariais ou encargos de natureza fiscal.
De notar ainda que “as propostas apresentadas pela instituição podem incluir também a consolidação de vários contratos de crédito e a celebração de um novo contrato de crédito tendo como finalidade o refinanciamento da dívida do contrato de crédito existente”, refere ainda a instituição.
3. Acompanhamento da solução acordada no PARI: depois de chegar a acordo com o banco sobre o plano de ação para pagar o crédito habitação, a instituição de crédito deve acompanhar a eficácia do mesmo, avaliando regularmente a sua adequação à capacidade financeira, objetivos e necessidades das famílias e propondo outras soluções, se for necessário.
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Procedimento extrajudicial de regularização de situações de incumprimento (PERSI): o que é?
No caso de uma família entrar em incumprimento do crédito habitação, há também um mecanismo que vem ajudar a regularizar os pagamentos e a evitar que a casa fique para o banco. Este instrumento de gestão do incumprimento chama-se Procedimento extrajudicial de regularização de situações de incumprimento (PERSI).
Chegar a uma situação de incumprimento é de evitar, até porque, segundo o BdP, há várias consequências para os agregados familiares:
- Uma família em incumprimento fica sujeito ao pagamento de juros de mora, comissões e outros encargos que acrescem à sua dívida;
- O incumprimento é comunicado à Central de Responsabilidades de Crédito, conhecida como lista negra do Banco de Portugal, e será tido em consideração na avaliação do risco de crédito;
- A instituição de crédito pode iniciar uma ação judicial para a recuperação do crédito, que poderá conduzir à penhora dos rendimentos e à venda dos bens do cliente.
Quando uma família deixa de pagar as prestações do crédito habitação, a instituição de crédito deve contactá-la com o objetivo de regularizar a situação de incumprimento, evitando o recurso aos tribunais. Explicamos como é que o PERSI funciona de início ao fim, com recurso aos esclarecimentos do BdP:
1. Integração do mutuário no PERSI: o banco deverá fazê-lo assim que a família solicitar, entre o 31.º e o 60.º dia após o incumprimento ou logo que a família (que já tenha alertado previamente para o risco de incumprimento) se atrase no pagamento das prestações. Após a comunicação, o mutuário deverá estar integrado no PERSI no prazo máximo de 5 dias.
2. Avaliação da situação de incumprimento: “Após a integração do cliente em incumprimento no PERSI, a instituição de crédito avalia a situação de incumprimento e a capacidade financeira do cliente”, refere o BdP. E a família deverá entregar toda a documentação necessária e solicitada pelo banco no prazo máximo de 10 dias.
3. Apresentação de propostas no âmbito do PERI: caso se verifique que a família dispõe de capacidade financeira para pagar o crédito habitação, “a instituição de crédito deverá apresentar nos 30 dias posteriores ao início deste procedimento uma ou mais propostas para regularização do incumprimento”, referem. As soluções propostas pela instituição podem incluir: a alteração de uma ou mais das seguintes condições do contrato de crédito, como, por exemplo, alagar o prazo de amortização, fixar um período de carência de reembolso do capital e de pagamento de juros, reduzir os juros durante um determinado período.
Depois de receber as propostas no âmbito do PERSI, as famílias podem propor outras soluções que considerem mais apropriadas nos 15 dias seguintes. Mas a “instituição de crédito é livre de aceitar ou recusar tais propostas”, alerta o BdP.
À semelhança do PARI, a instituição de crédito não pode cobrar comissões nem agravar os juros do contrato de crédito habitação em consequência da renegociação das condições do contrato de crédito no âmbito do PERSI. No entanto, pode cobrar encargos com terceiros.
4. Decurso do PERSI: a família quando chega a acordo com a banco fica vinculado às novas condições de pagamento, cessando, para todos os efeitos, a situação de incumprimento. E a instituição de crédito deve acompanhar a eficácia das soluções acordadas com os clientes bancários no âmbito do PERSI.
E no decurso deste mecanismo de proteção, a instituição bancária está proibida de:
- Resolver o contrato de crédito com fundamento no incumprimento;
- Agir judicialmente contra o cliente bancário com vista à recuperação do crédito;
- Ceder o crédito ou transmitir a sua posição contratual a terceiros.
5. Extinção do PERSI: este plano de ação pode terminar de forma automática assim nestas situações, segundo o regulador português:
- Com o pagamento integral dos montantes em dívida;
- Com a obtenção de um acordo para a regularização da situação de incumprimento;
- No 91.º dia após a integração do cliente bancário, exceto se as partes acordarem na prorrogação deste prazo;
- Com a declaração de insolvência do cliente bancário.
Mas, de acordo com o BdP, o mecanismo também pode ser extinto, em qualquer momento, por iniciativa do próprio banco, caso:
- Seja realizada penhora ou decretado arresto sobre os bens do devedor;
- Seja dada a entrada do processo de insolvência;
- O cliente bancário não disponha de capacidade financeira para regularizar a situação de incumprimento;
- O cliente bancário não colabore na procura de soluções para a regularização da situação de incumprimento, nomeadamente no que respeita à prestação de informações;
- O cliente bancário pratique atos suscetíveis de pôr em causa os direitos ou as garantias da instituição de crédito como, por exemplo, a danificação do imóvel que garante o crédito;
- O cliente bancário recuse as propostas apresentadas pela instituição de crédito ou a instituição de crédito recuse as propostas apresentadas pelo cliente bancário.
De notar que “a instituição de crédito tem de informar o cliente bancário, através de comunicação em suporte duradouro, da extinção do PERSI, descrevendo o fundamento legal para essa extinção”, conclui o supervisor português.
Por: Idealista
