Foi recentemente publicado um conjunto de alterações legislativas que vêm alterar diversos aspetos do arrendamento urbano: (i) Lei n.º 12/2019, que altera o Novo Regime do Arrendamento Urbano – “NRAU”; e (ii) Lei n.º 13/2019, que altera, entre outros, o Código Civil, o NRAU e o Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados – “RJOPA”.
De entre as várias alterações introduzidas por estes dois diplomas, destacam-se as seguintes:
1. O prazo mínimo do arrendamento para habitação própria e permanente passa a ser de 1 ano;
2. Na ausência de acordo em contrário, os contratos de arrendamento com prazo certo passam a renovar-se automaticamente por períodos sucessivos mínimos de 3 anos (nos arrendamentos habitacionais) ou 5 anos (nos arrendamentos não habitacionais), caso o prazo inicial seja inferior (com exceção dos contratos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios);
3. É restringida a faculdade de oposição à renovação do contrato por parte do senhorio: (i) no arrendamento para fins habitacionais a oposição à primeira renovação por parte do senhorio passa a produzir efeitos uma vez decorridos 3 anos sobre a celebração do contrato; (ii) no arrendamento para fins não habitacionais o senhorio passa a não poder opor-se à renovação nos primeiros 5 anos após início do contrato;
4. Em caso de mora do locatário, o locador tem o direito de exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 20% do que for devido (reduzindo-se a indemnização anteriormente prevista de 50%);
5. Nos arrendamentos com fiança, o locador apenas pode executar a fiança se o arrendatário não colocar fim à mora e se tiver notificado, nos 90 dias seguintes, o fiador da mora e das quantias em dívida;
6. Na falta de redução a escrito do contrato, por motivo não imputável ao arrendatário, este pode provar a existência de título, por qualquer forma admitida em direito, demonstrando (i) a utilização do locado pelo arrendatário sem oposição do senhorio, e (ii) o pagamento mensal da respetiva renda, por um período de seis meses;
7. Para que o senhorio possa invocar como fundamento de resolução a mora do arrendatário no pagamento da renda (por mais de 4 vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses), passa a ter que informar o arrendatário, por carta registada com aviso de receção, após o 3.º atraso no pagamento da renda, de que é sua intenção pôr fim ao arrendamento com base naquele fundamento.
