Quarta, 19 de Junho de 2019 |
Um imóvel arrendado pode ser vendido? O que acontece ao contrato de arrendamento

16:55 - 11/06/2019     152 visualizações ECONOMIA
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O mercado de arrendamento está na ordem dia, sendo este um tema sempre polémico e que tende a gerar muitas dúvidas. Sabes, por exemplo, se um imóvel arrendado pode ser vendido e/ou em que circunstâncias tal poderá acontecer?

Este é o tema de hoje no consultório jurídico de imobiliário, assegurado pela sociedade de advogados BAS para o idealista/news, na sequência de questões colocadas por leitores.

Envia a tua questão por email para: redaccao@idealista.com*. Este consultório não tem capacidade para responder individualmente a todas as questões que nos chegam, mas assumimos o compromisso de responder ao máximo, selecionando e agrupando as mesmas por temas**.

Têm chegado à redação do idealista/news várias questões relacionadas com a compra e venda de imóveis que se encontram arrendados. Os proprietários, que geralmente são os senhorios, pretendem saber se podem vender um imóvel que se encontra arrendado. Os arrendatários querem saber o que acontece ao contrato de arrendamento se o imóvel for vendido. E os compradores dos imóveis arrendados querem saber como podem fazer cessar os contratos de arrendamento para poderem dispor livremente do imóvel.

No contrato de arrendamento, uma das partes (o senhorio) obriga-se a proporcionar o gozo temporário de uma coisa imóvel à outra parte (o arrendatário), mediante retribuição, nos termos dos artigos 1022.º e 1023.º do Código Civil (CC).

A primeira questão a analisar é se o senhorio tem a obrigação de manter a propriedade do imóvel para continuar a proporcionar o gozo do imóvel ao arrendatário. 

A resposta é negativa, o direito de propriedade do imóvel não é afetado pela celebração de um contrato de arrendamento. Conforme começámos por dizer, o objeto do contrato de arrendamento consiste em uma parte proporcionar à outra o gozo de uma determinada coisa imóvel. 

Porém, o direito de propriedade do senhorio não é afetado pela celebração de um contrato de arrendamento e, como tal, este pode vendê-lo livremente, sem ter de se preocupar com o facto de o imóvel se encontrar arrendado, conforme resulta do artigo 1057.º do CC.

No entanto, sublinhe-se, que numa situação como a descrita, em que o proprietário de um imóvel arrendado o aliena a um terceiro, o arrendatário poderá ter um direito legal de preferência, na compra do imóvel, nos termos do artigo 1091.º do CC.

Este direito de preferência traduz-se, por um lado, numa obrigação de o senhorio comunicar ao arrendatário o projeto de venda e as cláusulas do respetivo contrato de compra e venda, através de carta registada com aviso de receção. E, por outro lado, num ónus para o arrendatário de querendo preferir, isto é, de querendo comprar o imóvel nas condições que constam daquele contrato, exercer o seu direito no prazo de 8 dias ou 30 dias, consoante seja titular de um direito de preferência convencional ou de um direito de preferência legal, respetivamente, comunicando-o através do envio de carta registada com aviso de receção e efetuando o pagamento do preço, para a aquisição do imóvel, conforme os n.ºs 1 e 2 do artigos 416.º e os n.ºs 1 e 4 do artigo 1091.º, todos do CC.

Têm direito a preferir na venda do imóvel, aqueles que detiverem um direito de preferência convencional, que resulte de um acordo entre as partes, bem como aqueles que forem titulares de um direito de preferência legal, cujo direito resulta expressamente de uma norma legal, conforme a interpretação conjunta dos artigos 414.º e 422.º, ambos do CC.

Caso exista um concurso entre aqueles direitos de preferência, o direito de preferência legal prevalece sobre o direito de preferência convencional, o que significa que o titular do direito de preferência convencional apenas poderá preferir, se o titular do direito de preferência legal não o fizer, nos termos do artigo 422.º do CC. 

O arrendatário pode ter um direito de preferência convencional, resultante de um contrato celebrado por escrito, entre o proprietário do imóvel arrendado e o arrendatário, nos termos dos artigos 414.º, 415.º e do n.º 2 do artigo 410.º do CC. 

Este direito também poderá ter eficácia real, ou seja, poderá ser oponível a terceiros caso as partes o declarem expressamente e procedam ao registo do referido pacto de preferência. Neste caso, a assinatura, no pacto de preferência, da parte que se obriga a dar preferência deverá ser reconhecida, tudo nos termos dos n.ºs 1 e 2 do artigo 413.º do CC ex vi do 423.º do CC.

O direito de preferência legal é reconhecido ao arrendatário nas seguintes situações:

Na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de dois anos (conforme a alínea a) do n.º 1 do artigo 1091.º do CC);

Na celebração de um novo contrato de arrendamento, em caso de caducidade do seu contrato, por ter cessado o direito ou terem findado os poderes legais de administração com base nos quais o contrato fora celebrado e não for exigível a restituição do prédio nos termos previstos no artigo 1053.ºCC (conforme a alínea b) do n.º 1 do artigo 1091.º do CC e o n.º 2 do mesmo artigo 1091.º do CC).

Caso o senhorio não respeite as suas obrigações referentes ao direito de preferência do arrendatário, este poderá lançar mão de uma ação de preferência, nos termos dos artigos 1410.º e seguintes do CC, caso detenha um direito de preferência convencional e o pacto de preferência tenha eficácia real e nos casos em que possui um direito de preferência legal. Nos casos em que o pacto de preferência não tem eficácia real, o incumprimento apenas obriga o senhorio a indemnizar o arrendatário pelos prejuízos que lhe advierem da violação do pacto, conforme o n.º 2 do artigo 406.º do CC. 

Direito de preferência

Analisaremos agora o que acontece ao contrato de arrendamento, caso o arrendatário opte ou não tenha possibilidade financeira para exercer o seu direito de preferência.

Caso se proceda à venda de um imóvel que se encontra arrendado, não exercendo o arrendatário o direito de preferência, o bem imóvel transmite-se com o contrato de arrendamento. Ou seja, o contrato de arrendamento continua em vigor, porém o adquirente passará a assumir o papel de senhorio no âmbito daquela relação contratual, tendo os mesmos direitos e deveres, enquanto senhorio, que o anterior proprietário do imóvel, nos termos do artigo 1057.º do CC. 

Caso o adquirente queira fazer cessar o contrato de arrendamento, poderá fazê-lo nos termos previstos na lei: por acordo das partes, resolução, caducidade ou denúncia, nos termos dos artigos 1079.º e seguintes do CC.

Em suma, o proprietário pode vender o imóvel mesmo que este esteja arrendado, tendo apenas a obrigação legal de, através de carta registada com aviso de receção, oferecer ao arrendatário a possibilidade de preferir no negócio de compra e venda do imóvel, dando-lhe conhecimento do projeto de venda e das cláusulas do contrato de compra e venda, bem como de aguardar os 8 dias ou 30 dias, conforme se trate de um direito de preferência convencional ou legal, respetivamente, de que o arrendatário dispõe para exercer o seu direito, antes de celebrar o contrato definitivo de compra e venda. 

Caso o arrendatário não prefira, o contrato de arrendamento transfere-se com o imóvel, passando o novo proprietário a assumir o papel de senhorio. Nesta eventualidade o contrato continuará a seguir os seus termos, tal como antes da venda do imóvel. 

*Alertamos para o facto de alguns leitores enviarem documentos com dados pessoais, o que ao abrigo do Regulamento Geral sobre a Proteção de dados (RGPD) não é aconselhável, já que os mesmos não serão abertos ou lidos. 

**Sublinhamos que as respostas no âmbito da presente rubrica, não se integram no âmbito de uma prestação de serviços de consultoria jurídica, a qual se rege pelos termos previstos no Estatuto da Ordem dos Advogados, pelo que não dispensam a consulta de um profissional qualificado, advogado ou solicitador.

 

Por: Idealista

 
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