Alta inflação e escalada de juros já estão a ter vários efeitos no mercado residencial, explicam especialistas ao idealista/news.

A carteira das famílias tem vindo a ser pressionada pela alta inflação que se faz sentir em Portugal. E quem está a pagar um crédito habitação de taxa variável (cerca de 90% do total dos contratos) sente o orçamento ainda mais apertado por via da subida a pique da prestação da casa. Isto porque as taxas de juro associadas aos empréstimos habitação continuam a aumentar. Muitos agregados, sufocados por elevadas taxas de esforço, começam a procurar alternativas e mudar para casas mais baratas surge como solução, tal como explicam especialistas de mercado ao idealista/news. Mas esta tendência não se sente, de momento, em todos os negócios imobiliários, nomeadamente no segmento de luxo.

Ao longo de 2022, a vida dos portugueses foi-se tornando cada vez mais difícil à medida que a inflação e os juros dos créditos habitação de taxa variável escalavam degrau a degrau. Houve quem visse as prestações da casa aumentar centenas de euros, em função do ano do contrato e do capital em dívida, com as taxas Euribor a sair de terreno negativo para fixarem-se nos atuais 2% e os 3,5% - valores que começam a equiparar-se aos registados na crise financeira de 2008. E o arranque deste ano continua na mesma tendência, antecipando-se mesmo um agravamento, uma vez que o BCE decidiu na passada semana, dia 2 de fevereiro, voltar a aumentar as taxas de juro diretoras em 50 pontos base, elevando a taxa de refinanciamento para 3%. Lagarde anunciou que vai voltar a fazê-lo na reunião de março (também em 50 pontos) e assim continuará, até que a inflação baixe para patamares que o "guardião" do euro considere saudáveis para o funcionamento da economia.

Já há famílias a trocar de casa para reduzir prestação

Perante a dificuldade em pagar prestações da casa mais elevadas e o risco de incumprimento, as famílias andam a fazer contas à vida e há quem comece a optar por mudar de residência. A ideia passa por trocar de casa para uma mais barata, de forma a que o custo com a habitação seja mais baixa e, assim, mais acessível aos seus orçamentos. Esta é, de resto, um movimento detetado por vários mediadores imobiliários contactados pelo idealista/news.

“Desde que foi anunciado o aumento das taxas de juro no crédito habitação, muitas foram as famílias que nos procuraram, sobretudo no último trimestre de 2022, com o objetivo de trocar de casa e, consequentemente, reduzir os custos com a sua habitação atual”, começa por explicar Guida Sousa, diretora e coordenadora nacional da Decisões e Soluções. Para encontrar casas mais baratas e conseguir reduzir a sua taxa de esforço no crédito habitação, as famílias decidiram “reduzir algumas comodidades que tinham” em casa ou até “trocar de zona de residência para zonas mais periféricas das cidades”.

Também Patrícia Santos, CEO da Zome, tem sentido “uma tendência crescente de mudança de casa devido à subida das taxas de juro no crédito habitação e do agravamento do custo de vida”, sendo esta uma forma de “otimizar o seu orçamento familiar”. Além disso, tem também notado que há famílias que estão “a vender a segunda habitação, aproveitando a valorização dos imóveis para aumentar a liquidez, e há ainda quem esteja a mudar para casas mais adequadas às suas reais necessidades”, nomeadamente casas com menores divisões, mais funcionais e sustentáveis.

Os profissionais notam, assim, que há “um acréscimo de contactos por parte de clientes que começam a tentar perceber e conhecer alternativas que lhes permitam reorientar as suas responsabilidades e condições de vida”, tal como relata Luís Nunes, diretor geral da Comprar Casa, precisando que “a tendência passará pela venda e compra de um outro imóvel", porque o mercado de arrendamento apresenta uma “oferta reduzida e pouco apelativa”. Ressalvando que este aumento de contactos não é ainda relevante, o responsável conta que, na sua rede, se tem "verificado a procura de resposta, na compra e venda, em mercados mais limítrofes que lhes possibilitem ter as mesmas condições de habitabilidade (exceto, a localização), com um serviço da dívida mais adequado à situação atual”.Isto está a acontecer porque, até há bem pouco tempo, as famílias tiveram, na última década, uma maior margem de endividamento - derivada da Euribor negativa e do consequente desconto no spread que, juntos, ajudavam a baixar as taxas de esforço no crédito habitação - a par de uma maior capacidade de poupança, gerada pelo menor custo de vida, com a inflação baixa. E a verdade é que muitas famílias agarraram a oportunidade de conseguir um maior financiamento para comprar casas de tipologias superiores às suas necessidades (em T3 em vez de T2, por exemplo), em zonas mais caras e por valores que, no tempo, se acabam por mostrar desajustados aos seus rendimentos.

“Com os níveis de taxas que andámos a viver, o encargo mensal de um imóvel superior ao que necessitava era perfeitamente comportável. Ora, a realidade hoje é outra. Agora, é o momento de repensarem essas mesmas opções e reorientá-las de acordo com as reais necessidades da família”, analisa Luís Nunes, da Comprar Casa.

É isso mesmo que confirma Miguel Cabrita, responsável pelo idealista/créditohabitação em Portugal: “O encarecimento dos créditos habitação faz com que as famílias não tenham tanta capacidade de endividamento e, por sua vez, menos capacidade de chegar aos valores que chegavam anteriormente”. E é precisamente devido à “maior dificuldade na obtenção de empréstimo habitação que hoje se sente”, que faz com que as famílias “optem por casas mais baratas e consequentemente se afastem para as periferias das grandes cidades”, explicou ainda o especialista, recorrendo a um exemplo.

“Se há um ano um casal com um rendimento de 1.500 euros ou 2.500 euros mensal podia chegar a financiamento na ordem dos 220.000 euros ou 360.000 euros, hoje a capacidade de endividamento caiu 60.000 euros e 100.000 euros, respetivamente”, ilustra Miguel Cabrita.

Dificuldades em pagar a prestação da casa apertam no início de 2023

Os especialistas antecipam que o grande choque com o aumento das prestações da casa será sentido ainda na primeira metade de 2023, e até mesmo agora no primeiro trimestre, sendo que segundo os dados do Banco de Portugal (BdP) 54% dos créditos habitação de taxa variável terão a prestação da casa atualizada no atual mês de fevereiro.

“Acreditamos que ainda no primeiro trimestre deste ano algumas famílias, com menos recursos económicos, sentirão dificuldades em pagar os créditos habitação e ver-se-ão obrigadas a vender a casa, enquanto o mercado imobiliário está em alta. Caso contrário, como já aconteceu no passado, correm o risco de o valor de venda do imóvel não ser suficiente para pagar a hipoteca”, alerta Guida Sousa, da Decisões e Soluções. E a especialista acrescenta ainda que não tem dúvidas “de que as famílias mais carenciadas e com créditos habitação recentes vão sofrer grande pressão no seu orçamento”, até porque a escalada da inflação na União Europeia está a penalizar, sobretudo, os mais pobres, tal como aponta estudo recente do 'think tank' bruegel, citado pelo Expresso.

Também a CEO da Zome prevê que “o choque nas prestações do crédito habitação irá acontecer durante o primeiro semestre de 2023”. Mas considera que “a tendência de mudança [de casa] causada pela subida das taxas de juro seja temporária e não se acentue no futuro”, tendo em conta que as taxas Euribor tenderão a baixar até 2025, aliviando as prestações. Ainda assim, Patrícia Santos está convencida que “as mudanças de casa continuarão seguramente a existir, pois notamos que há uma crescente valorização da liberdade financeira para viajar, socializar, e investimento no bem-estar".

Renegociação do crédito habitação é alternativa à troca de casa

Com a inflação em alta alta - embora esteja a dar sinais de descida (o INE estima que ter-se-á fixado em 8,3% em janeiro) - num contexto de subida dos juros, cada vez mais famílias a ter dificuldades em pagar as prestações da casa. Para ajudar a mitigar estes efeitos, o Governo socialista de António Costa decidiu colocar em marcha várias medidas, que estarão em vigor até ao final de 2023:

• Novas regras para renegociar o crédito habitação: uma medida que proíbe o aumento dos juros e elimina custos associados à redução da prestação, por exemplo, a comissão por alargamento do prazo do contrato. Explicamos tudo aqui.
• Amortização antecipada sem custos: além de renegociar o empréstimo, o diploma permite amortizar total ou parcialmente o crédito habitação de qualquer valor e sem quaisquer custos, já que é eliminada a comissão de 0,5%.
• Desconto no IRS para quem paga empréstimos habitação: esta medida inserida no OE2023 permite aos trabalhadores que auferem um salário bruto de até 2.700 euros/mês e que estão a pagar um crédito habitação própria e permanente, de baixar um patamar na retenção de IRS.

Estas iniciativias desenhadas pelo Executivo, que os bancos são obrigados a implementar sem colocar os clientes na lista negra do Banco de Portugal, acabam por funcionar como uma primeira alternativa antes de se avançar com a decisão de mudar de casa.

É isso mesmo que diz o CEO da iad Portugal: “Ainda relativamente cedo para perceber o alcance do impacto das prestações e consequente reação dos proprietários”. Isto porque “os casos mais agudos passam, numa primeira fase, pela tentativa de renegociação dos créditos e só numa fase posterior, e dependendo da evolução das taxas de juro, a tomada de decisões mais drásticas, como a da alienação do imóvel”, argumenta Alfredo Valente ao idealista/news.

Os dados mais recentes do BdP confirmam que há cada vez mais famílias a optar por renegociar o crédito habitação. Em dezembro de 2022, a percentagem relativa a reestruturações de créditos ascendeu a 22% das novas operações de crédito, um valor bem superior ao registado em dezembro do ano anterior (6%). Mas “caso a renegociação do crédito com banco ou transferência para outro não seja possível ou suficiente para reduzir a taxa de esforço”, as famílias com rendimentos mais baixos e créditos habitação mais recentes “não terão outra solução senão trocar de casa ou vender”, alerta Guida Sousa.Também na visão de Massimo Forte “ainda é cedo para percebermos se começa a existir pressão na mudança de casa neste sentido”, indicando que as empresas com quem trabalha ao nível da consultoria de mediação imobiliária “não têm sentido esta tendência, pelo menos ainda e em número que seja relevante”. O que se tem “notado muito mais é a retração na procura de casa para comprar (…) nos mercados médio, médio/baixo e baixo onde a dependência do financiamento para comprar casa é quase total”, revela o consultor independente especializado em mediação imobiliária.

E há outros especialistas de mercado que também ainda não sentiram movimentos de mudança de casa derivados da subida dos juros. É o caso de Patrícia Barão, Head of Residential da JLL, que diz não ter ainda dados “que consubstanciem esta diferença”, destacando que "o Governo anunciou medidas de apoio para as famílias que possam estar ‘estranguladas’”, pela alta subida dos juros nos empréstimos habitação.

A mesma perceção tem Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal, frisando mesmo que “não antecipamos esse movimento”. E explica porquê: “As famílias e as instituições financeiras estão hoje muito mais bem preparadas e muito menos expostas ao risco de incumprimento, em comparação com o que se verificou no período 2008-2011. Por isso, acredito que as famílias portuguesas não estarão sujeitas a uma forte pressão para venda dos seus imóveis”, conclui Ricardo Sousa.

Já Rui Torgal, CEO da ERA Portugal, conta que “ao dia de hoje, os dados não nos indicam esta transição”, mas não descarta que possa vir a acontecer no futuro. Este responsável assume assim que, embora não se sinta hoje uma tendência de mudança de casa pela subida a pique dos juros, o cenário atual terá consequências para os negócios. “Apesar de não estarmos a sentir alterações significativas em virtude do atual contexto, estamos conscientes que é inegável que o aumento das prestações mensais do crédito habitação vai tirar liquidez ao orçamento mensal das famílias portuguesas e que isso tem consequências para a economia e, por inerência, para o setor imobiliário”, analisa em declarações ao idealista/news.

Mudança de casa no segmento de luxo não se observa

A realidade no segmento alto é bem particular, desde logo porque estas famílias recorrem muito menos ao financiamento bancário para comprar casa do que as faixas médias e médias baixas do mercado residencial. E, por isso, quem compra casas de luxo não sentirá tanto o impacto da subida a pique das taxas de juro nos créditos habitação, segundo defendem os especialistas.

“O segmento de mercado alto e médio alto, onde operamos, é menos sensível à alteração das taxas de juro”, esclarece Rafael Ascenso, diretor geral da Porta da Frente Christie’s, sublinhando que “não é um segmento muito endividado como o médio e o médio baixo”. E o mesmo diz Miguel Lacerda, Lisbon Residential Director da Savills: “Os condicionamentos e dificuldades financeiras são muito menos sentidos no mercado onde a Savills atua, direcionado para um target, 'medium high/ high-end'” e “no a procura permanece muito sólida sustentada por fortes fundamentos de mercado”.

Na Engel & Völkers em Portugal também não se tem sentido “um grande impacto no aumento das taxas de juro das hipotecas e do aumento do custo de vida”, dado que “a maioria dos seus clientes não está dependente do crédito para a sua compra e, portanto, não são afetados por esta situação”, explica Constanza Maya. “Neste sentido, não temos casos de clientes que decidam vender as suas casas porque não podem pagar o aumento da sua hipoteca”, acrescentou ainda a diretora de expansão e operações da Engel&Völkers para Portugal, Espanha e Andorra.

Por enquanto, o mercado de luxo permanece de boa saúde, tendo em conta estes testemunhos. No entanto, o diretor geral da Porta da Frente Christie’s avisa que também o rumo do segmento de luxo poderá ser influenciado no futuro pela subida das taxas de juros, traçando duas hipóteses:

• Se a situação da subida dos juros for temporária, acredita que “não irá ter grande impacto”, uma vez que as famílias que contraíram dívida para comprar casas de luxo “têm alguma capacidade financeira para suportar esta subida das taxas de juro”, explica;
• “Se se prolongar no tempo, aí sim, poderemos começar a assistir à colocação de casas no mercado, quer para venda, quer para arrendamento. Mas penso que será mais para venda”, acrescenta Rafael Ascenso.

Quais são os outros efeitos da subida dos juros no negócio das casas?

• Maior volatilidade do mercado residencial;
• Prazos de venda das casas dilatados: o processo de decisão está a levar mais tempo por haver uma maior prudência na decisão de compra;
• Procura por casas de menores dimensões;
• Maior procura de casas nas zonas periféricas das grandes cidades;
• Desconto no preço das casas a aumentar: a diferença entre o preço pedido pelo proprietário e o preço final do negócio tende a ser maior;
• Aumento da procura por casas para arrendar;
• Mais procura de casas para arrendar: “Já se assiste a um aumento da procura por arrendamento ao invés da aquisição de imóveis com receio da subida da prestação do crédito à habitação”, adianta Guida Sousa, da Decisões e Soluções, admitindo que no atual contexto, “o arrendamento torna-se mais apetecível e, por vezes, a única alternativa para muitas famílias”. Também Massimo Forte acredita que o arrefecimento da procura de casas para comprar “poderá dinamizar o mercado de arrendamento nas zonas mais periféricas das grandes cidades”. Esta é uma visão partilhada por Patrícia Barão, da JLL, que diz que o facto de o acesso à primeira habitação estar “mais difícil”, “pode efetivamente restringir uma parte da procura que, não tendo capacidade de financiamento ou poupanças, acaba por arrendar casa em vez de comprar".
• Procura por casas para remodelar: a diretora e coordenadora nacional da Decisões e Soluções também tem notado “um aumento da procura por imóveis a preços mais acessíveis e, sobretudo, para remodelar, não só para habitação própria como, em alguns casos, para investimento”.
• Procura de casas para famílias inteiras: outro movimento que se tem sentido no mercado passa por comprar casas para agregar toda a família e, assim, reduzir os custos com várias casas. “Existe também maior procura por imóveis de maiores dimensões para coabitação (entre irmãos, pais e filhos, por exemplo), tanto para aquisição como para arrendamento e em vilas e aldeias com menos densidade populacional”, partilha ainda Guida Sousa.
• Permutas estão a aumentar: a responsável nacional da Decisões & Soluções diz ainda que se têm realizado “algumas permutas vantajosas entre proprietários”. As permutas técnicas ocorrem quando há um acordo entre as partes interessadas para realizarem uma troca de casas. Para isso, determinam condições, acertam valores e realizam uma operação que envolve valores mais reduzidos e menos impostos. Estas operações, que foram vistas como uma boa solução para trocar casas na anterior crise, estão a ganhar relevância. Mas, agora, com as novas regras do OE2023 estão em risco de perder atratividade.
• Aumento da procura de casas pelo segmento alto: Rafael Ascenso, da Porta da Frente Christie’s, admite que haverá “uma redução da procura daqueles que compram a crédito, mas um aumento da procura por parte dos que têm liquidez no banco que todos os dias é reduzida pela inflação. Ou seja, se a inflação se mantiver a níveis elevados, o imobiliário será sempre o melhor refúgio para quem tem liquidez”, explica.

Preços das casas a estabilizar com redução da procura e aumento (ligeiro) da oferta

A somar à alta inflação e à subida dos juros no crédito habitação, há ainda outro fator que contribui para o arrefecimento da procura de casas em Portugal: os altos preços das habitações à venda, que resultam, sobretudo, da alta procura para uma oferta estruturalmente escassa. Mas poderá o novo contexto ajustar os preços? Os especialistas acreditam que os preços das casas poderão, pelo menos, estabilizar, antevendo que desacelerem o seu crescimento, como de resto se começa a ver pelos dados mais recentes.

Isto porque a procura de casas tende a arrefecer e a oferta de casas novas até poderá aumentar – ainda que ligeiramente. Alfredo Valente, da iad Portugal, partilha que se tem assistido “nos últimos meses a um volume interessante de imóveis a chegar ao mercado, mas fundamentalmente em resultado de estratégias de desinvestimento, isto é, proprietários a optarem por realizar mais-valias antecipando um arrefecimento dos preços para os próximos meses”. Mas esta dinâmica não deverá culminar numa redução dos preços das casas à venda a nível nacional, mas sim numa estabilização, porque “a procura tem-se mantido superior à oferta habitacional disponível no mercado”, tal como lembra o CEO da ERA Portugal.

“Aquilo que temos sentido é que as decisões de compra têm estado mais lentas, e que abrandou a subida de preços, nomeadamente nos imóveis usados”, Rafael Ascenso, diretor geral da Porta da Frente Christie’s

“Os preços não serão assim tão elásticos ao ponto de, como seria de esperar, baixassem proporcionalmente, de modo a encontrar um novo ponto de equilíbrio entre a ‘nova’ procura e a mesma oferta”, comenta Luís Nunes da Comprar Casa, admitindo contudo, que os preços das casas vão manter-se estáveis a nível nacional, uma vez que continua a haver falta de construção nova.

Já Beatriz Rubio acredita que a evolução dos preços das casas no nosso país poderá variar consoante a localização: “Existem zonas e regiões com relativamente pouca dinâmica e outras com maior rotatividade dos imóveis, assim como algumas onde são esperadas reduções de preços e outras, pelo contrário, verão os seus imóveis serem mais valorizados. Quer isto dizer que em zonas onde os preços se mantenham em valores relativamente altos e em que não haja um aumento significativo da oferta, naturalmente que continuaremos a assistir às deslocações da procura”, esclarece a CEO da Remax Portugal.

Também Ricardo Sousa, da C21, confia que os imóveis residenciais vão continuar a ser um refúgio num atual momento marcado pela incerteza. “Não é expectável uma depreciação nos valores das habitações no curto prazo. Este facto permite que os proprietários se sintam mais defendidos do risco, da urgência de vender, ou da necessidade de efetuar uma troca de casa”, resume.

Por: Idealista