Condomínios perdem poder de decisão. E municípios ganham mais instrumentos para regular AL.

O Alojamento Local (AL) terá novas regras a partir de 1 de novembro, depois de o Governo da AD ter publicado um diploma que vem dar mais poderes aos municípios para regular e fiscalizar esta atividade turística e ainda revogar várias medidas do Mais Habitação. Assim, as licenças de AL deixam de ter prazo de validade de 5 anos e passam a ser transmissíveis. E os condomínios deixam de aprovar os novos registos de AL. As associações do setor já estão a reagir a estas novidades e a aplaudir as medidas, que podiam ter ido mais longe.

Foi esta quarta-feira, dia 23 de outubro, que foi publicado o Decreto-Lei n.º 76/2024, que altera o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de Alojamento Local. Estas são as principais alterações à atividade do AL que vão entrar em vigor já no próximo dia 1 de novembro:

• Prazo de validade das licenças de AL deixa de existir: este diploma revoga a medida do Mais Habitação que ditou que os registos de AL passavam a ter uma duração de 5 anos, podendo ser renovados por igual período;
• Registo do AL passa a poder ser transmitido (trata-se de outra medida do Mais Habitação que caiu por terra com este novo diploma);
• Condomínios deixam de aprovar novos registos de AL: ainda assim o novo diploma admite que os condomínios continuam a poder opor-se ao AL, mas com fundamentação à câmara municipal “na prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio”, explica o documento. E aí as autarquias podem decidir se se mantém ou não a licença de AL.

A revogação de várias medidas do AL vindas do Mais Habitação foi aplaudida pela Associação de Hotelaria, Restauração e Similares de Portugal (AHRESP), que considerou que o novo regime é mais "justo e equilibrado". Em concreto, a AHRESP aplaude a eliminação da obrigatoriedade de renovação dos registos e a suspensão de novos registos, bem como o fim da reapreciação dos registos em 2030 e a caducidade automática dos registos inativos, considerando que o novo figurino legal "oferece aos operadores uma maior segurança jurídica e estabilidade para desenvolverem o seu negócio, sem receio de um cancelamento súbito da licença, por motivos que não controlavam", disse em comunicado citado pela Lusa.

O fim do "poder absoluto dos condomínios" para aprovar e cancelar licenças de AL é também sublinhado pela AHRESP que, considera que a possibilidade agora prevista "de transmissão dos registos em caso de mudança de propriedade" e a "definição clara das utilizações válidas" são também "elementos fundamentais para assegurar um equilíbrio justo entre os interesses dos empresários de AL e os residentes".

Municípios com mais poderes - e podem regulamentar onde há mais de mil AL

Além de revogar várias medidas do Mais Habitação sobre a atividade, este diploma dá maior poder aos municípios para desenhar um regulamento administrativo que vise regular a atividade do AL. E naqueles concelhos que tenham mais de 1.000 estabelecimentos de AL cabe à assembleia municipal deliberar sobre esse poder regulamentar.

Para a Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios (APEGAC) esta medida é “acertada” na medida em que “o poder local é o que melhor conhece a realidade de cada município”, mas “peca por não ser uma imposição, sendo apenas uma possibilidade”. Na visão da APEGAC, “deveria ser imposto que os municípios com mais de um determinado número de habitantes (no mínimo 30.000), tivessem, obrigatoriamente, de regular a atividade de AL no seu território, tendo em conta que podemos ter um pequeno município que atinja os 1.000 estabelecimentos de AL, quando já uma ou duas centenas seria excessivo e outros municípios em que o milhar de AL não seja significativo”, diz em comunicado enviado às redações.

Além disso, “a regulamentação permitiria o conhecimento prévio do que sobre esta matéria pretende cada município e maior segurança para quem pretenda investir neste negócio e para a população em geral”, acrescenta a associação presidida por Vitor Amaral.

Na elaboração das suas regulamentações sobre o AL, os municípios também têm à sua disposição mais instrumentos, podendo determinar que nas áreas de contenção e de crescimento sustentável não podem ser autorizados novos registos de AL, quando as frações tenham sido objeto de contrato de arrendamento urbano para habitação nos dois anos anteriores, assim como pode criar limite ao número de estabelecimentos, na proporção face ao número de fogos disponíveis para habitação.

A par de tudo isto, as autarquias também podem criar nos seus regulamentos a figura do provedor do Alojamento Local. Para a APEGAC está é uma medida “de saudar e só peca pelas mesmas razões”, ou seja, o provedor “deveria ser imposto a todos os municípios com um rácio de estabelecimentos por habitante em cada município”. Isto porque, argumentam, que este mediador do AL “poderá desempenhar um importante papel, especialmente ao nível da conflitualidade entre residentes e investidores de AL”.

Atividade de AL não poder ser exercida em prédios que proíbam

Segundo o mesmo diploma, a atividade de AL não poderá ser exercida em condomínios cujo título constitutivo da propriedade horizontal (PH) ou o regulamento que dele faça parte integrante, proíba expressamente esta atividade.

“No caso de os condóminos pretenderem alterar aquele regulamento com o objetivo de proibir o exercício da atividade de AL, terão de obter uma maioria representativa de dois terços da permilagem do prédio. No entanto, esta proibição não tem efeitos retroativos, o que significa que os estabelecimentos de AL existentes à data da deliberação não ficam por ela abrangidos”, clarifica a APEGAC.

Quem explorar o AL num prédio tem várias deveres e obrigações, alerta a associação:

• Ter livro de reclamações;
• Afixar no interior da fração os horários previstos no Regulamento Geral do Ruído;
• Ter um livro de informações sobre o funcionamento e regras de utilização, como é o caso da recolha e seleção de resíduos urbanos, ruído e cuidados a ter para evitar perturbações que causem incómodo e afetem a tranquilidade dos moradores;
• Regulamento do condomínio, “com destaque para as práticas e regras do condomínio que sejam relevantes para o AL e utilização das partes comuns”.
• Obras nas partes comuns do prédio para adaptar ou licenciar a fração para AL serão suportadas pelo proprietário do alojamento.

O mesmo proprietário não pode explorar mais de nove estabelecimentos de AL por edifício, na modalidade de apartamento, caso esse número seja superior a 75% do número total de frações, revela o diploma. E “o condomínio pode fixar o pagamento de uma contribuição adicional correspondente às despesas correntes da utilização acrescida das partes comuns, com um limite de 30% do valor anual da quota respetiva”, acrescentam.

 

Idealista News