Construção nova continua aquém das necessidades de habitação do país. E preços das casas estão mais altos, mostra idealista.

A nova construção tem vindo a dinamizar o mercado residencial em Portugal, uma tendência que mais do que duplicou a oferta de casas novas à venda nos últimos cinco anos, tal como mostram os dados mais recentes do idealista. Mas a construção de casas continua aquém das necessidades do país, que vive uma séria crise de falta de habitação a preços acessíveis. Isto porque não só a oferta de casas novas é rapidamente absorvida pela alta procura, como tende a apresentar preços mais elevados não estando ao alcance de qualquer família.

“Em 2025, a nova construção manteve um peso significativo na dinâmica do mercado habitacional em Portugal”, destaca o relatório anual do idealista sobre o mercado residencial português relativo ao ano passado. Os dados mostram que a oferta de casas novas disponíveis para vender chegou quase às 21.000 unidades no último trimestre de 2025, mais do dobro do stock registado cinco anos antes.

Mas onde estão estes imóveis? “A atividade de nova construção concentra-se, sobretudo, nos principais mercados urbanos e turísticos do país”, refere ainda o documento. Lisboa e Porto representa quase 75% da oferta de casas novas à venda entre as grandes cidades portuguesas, seguida do Funchal (5,9%), Braga (3%), Faro (2,9%) e Setúbal (2,9%). Nas grandes cidades do interior, como Portalegre, Vila Real ou Guarda, é onde há menor peso desta oferta.

Casas novas para comprar bem mais caras que as usadas

Embora o stock de nova habitação esteja dinâmico, a verdade é que as casas novas para comprar tendem a ser bem mais caras do que as usadas, não estando ao alcance de qualquer família. Os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE), relativos ao verão de 2025 e incluídos nesta análise, revelam que as casas novas foram vendidas por um preço médio final 40% superior face ao valor das casas existentes.

Estes elevados preços finais refletem um mercado onde as casas novas à venda são anunciadas a preços mais caros. “O valor unitário médio registado a nível nacional durante o último trimestre de 2025 situou-se nos 4.165 euros por metro quadrado (euros/m2)”, revela a análise do idealista.

A nível geográfico, houve quatro grandes cidades superaram o preço médio nacional das casas novas à venda: Lisboa (7.574 euros/m2), Funchal (4.833 euros/m2), Porto (4.236 euros/m2) e Setúbal (4.198 euros/m2). Já as cidades que têm habitações novas para comprar a custos mais acessíveis são a Guarda (1.737 euros) e Portalegre (1.436 euros/m2).

O elevado preço das casas novas anunciadas no mercado nacional pode ser explicado pela junção de múltiplos fatores que provocaram uma “tempestade perfeita” neste sentido. Hoje, os construtores e promotores imobiliários deparam-se com custos crescentes na construção (por via da mão de obra, que é escassa), altos custos dos terrenos urbanos, licenciamentos demorados e caros, a par dos elevados impostos, entre outros fatores.

É precisamente para tentar resolver algumas destas questões que o Governo de Montenegro apresentou o pacote fiscal da habitação, que vem reduzir o IVA, de 23% para 6%, na construção de casas novas para vender até 660 mil euros (valor moderado já atualizado este ano). E quer ainda agilizar os licenciamentos urbanísticos com outro diploma. Estas propostas legislativas já passaram no crivo da comissão parlamentar, mas ainda não entraram em vigor.

 

Venda de casas novas volta a crescer e a absorver oferta

Outra grande questão é que a oferta de construção nova de habitação acaba por ser rapidamente absorvida pela alta dinâmica de venda de casas novas, num contexto de mercado de trabalho robusto, mais poupanças e rendimentos disponíveis, juros acessíveis no crédito habitação e ainda apoios aos jovens para comprar a sua primeira casa (isenção de IMT e garantia pública).

Até ao terceiro trimestre de 2025, foram vendidas quase 25.000 casas novas em Portugal, o que corresponde a cerca de 20% do total de transações de alojamentos familiares, segundo revelam os dados do INE plasmados no documento. Trata-se do valor mais elevado de transações de novas habitações desde, pelo menos, 2020.

Foi na região Norte onde se concentrou mais a venda de casas novas no país (37% do total). Logo a seguir está a região Centro (16,3%) e a Grande Lisboa (15,9%). Já a Região Autónoma dos Açores destaca-se por ter sido o território onde foram vendidas menos residências novas (1,2% do total).

Considerando o total de 126.728 transações de alojamentos familiares em Portugal, tanto de imóveis novos como existentes, “verifica-se uma forte concentração regional, com 49% das transações a ocorrerem nas regiões do Norte (30%) e da Grande Lisboa (19%). Seguem-se as regiões Centro (16%), Península de Setúbal (10%), Oeste e Vale do Tejo (9%), Algarve (7%), Alentejo (5%) e as regiões autónomas da Madeira e dos Açores, ambas com 2%”, lê-se no relatório.

 

Casas novas com ritmo de ritmo de licenciamento mais alto em 5 anos

A crise de acesso à habitação só se resolve com mais casas no mercado (novas e existentes) para suprir as necessidades da procura e, por conseguinte, para gerar um alívio nos próprios preços dos imóveis, que estão a subir ao ritmo mais elevado de sempre. É precisamente isso que o Governo pretende dando uma série de incentivos à fileira da construção e do imobiliário com o seu pacote fiscal.

Há, para já, bons sinais do lado da construção. “No que respeita ao licenciamento de novas construções para habitação familiar, o número de fogos licenciados em 2025, até ao mês de novembro, aproxima-se das 39.000 unidades, representando o ritmo de licenciamento mais elevado dos últimos cinco anos”, revelam ainda os dados do INE citados no relatório.

A composição da oferta residencial futura evidencia “uma clara predominância de tipologias medianas, sendo que quase 70% dos fogos que deverão entrar no mercado nos próximos meses e anos correspondem a habitações com dois ou três quartos”, conclui-se ainda.

E é precisamente no Norte – onde se vendem mais casas novas – que vão ser construídas mais habitações, concentrando mais de 45% do total de licenças concedidas em todo o país (o equivalente a 17.640 fogos licenciados). Logo a seguir está a região Centro (com 6.368) e a Grande Lisboa (5.984). Já no fundo da tabela estão os Açores (714), onde também se vendem menos casas novas.

Embora os sinais no licenciamento da habitação sejam para já positivos, já veio a público que há promotores imobiliários a deixar projetos residenciais em 'stand-by', aguardando clarificações da aplicação prática do IVA a 6% na construção. Este cenário poderá abrandar o ritmo de licenciamento de fogos em Portugal.

 

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