Por: Drª Irina Martins

Recebi por doação uma moradia com terreno por volta do ano 2000. Estava a pensar vendê-la, mas tenho receio do valor dos impostos e mais-valias que irei pagar. Neste caso específico, que impostos são aplicados no ato da venda e que percentagens terei de pagar posteriormente, nomeadamente em mais valias e IRS.

Santiago Mendes E.

Caro Santiago, muito obrigado pela sua questão, desde já, quanto à venda do imóvel propriamente dita está isenta de custos diretos, tendo em conta que são os compradores que suportam o valor do IMT (Imposto Municipal de Transmissões) e o IS (Imposto de Selo) e demais custos, (quando tal é acordado pelas partes). Quanto às mais valias estas serão sempre tributadas em sede de IRS, em qualquer ato de venda. Devido ao facto de o imóvel ter sido herdado, habitualmente isto quererá dizer que o valor a pagar de mais valias tenderá a ser superior do que se o tivesse adquirido por compra, pois as mais-valias referentes a um imóvel dizem respeito à diferença entre o preço pelo qual o vendeu e o valor pelo qual o comprou. São consideradas mais-valias quando a diferença é positiva, ou seja, quando há lucro. Caso contrário, consideram-se menos-valias.

O cálculo das mais-valias de um imóvel herdado faz-se da mesma forma que o cálculo de outro imóvel. Simplesmente é possível que não saiba qual foi o valor de aquisição da casa, uma vez que esta lhe foi doada. As mais-valias calculam-se da seguinte forma: 

MV = Valor de venda - (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) - encargos com a compra e venda - encargos com a valorização do imóvel nos últimos cinco anos

Os encargos com a valorização do imóvel referem-se a obras ou investimentos na casa que tenham contribuído para a sua valorização. Os encargos com a compra e venda dizem respeito ao Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e a escritura de compra. 

O cálculo pode ser complexo, mas existem sites na Internet que colocam à sua disponibilidade calculadora de mais-valias. Pode utilizar o simulador para obter o valor de mais-valias que vai receber da venda do seu imóvel, bem como o cálculo aproximado do montante que irá pagar, se não estiver isento. 

Mas é normal questionar-se, sendo uma herança, como saber qual foi o valor de aquisição?

O valor de aquisição destes imóveis, tratando-se de bens adquiridos a título gratuito, é o correspondente ao considerado para o efeito de liquidação do Imposto do Selo. Esse valor diz respeito ao Valor Patrimonial Tributário (VPT) que constava na caderneta predial até aos dois anos anteriores à doação. Assim, é aconselhável que verifique o valor junto das Finanças. 

Em caso de venda vai ter de declarar as mais valias com a entrega do IRS correspondente aos rendimentos do ano a que se refere a venda. Se obtiver as mais-valias durante este ano, tem de as incluir na declaração de IRS a entregar no próximo ano. 

As mais-valias estão sujeitas à tributação da Autoridade Tributária em 50% do seu valor. O seu valor deve ser inserido no quadro 4 do anexo G do Modelo 3 da declaração de IRS. 

Mas nos casos em que o imóvel vendido era habitação própria permanente e exista a intenção de reinvestir noutra casa própria - num prazo máximo de 36 meses -, as mais-valias obtidas podem ficar excluídas de tributação.

Espero ter conseguido ajudar de alguma forma, recomendando que procure um Profissional que estude o seu caso pormenorizadamente e lhe possa dar resposta mais concretas e aprofundadas e nomeadamente que o ajude a fazer todos os cálculos às mais valias que terá de pagar.

E não se esqueça a Justiça não se faz sem Advogados!

 

As respostas dadas nesta rubrica são prestadas de forma geral e abstrata, tratando-se de explicações meramente informativas, pelo que não constituem nem dispensam a assistência profissional qualificada, não podendo servir de base para qualquer tomada de decisão sem a referida assistência profissional qualificada e dirigida ao caso concreto.