A Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, que aprovou um conjunto de medidas no âmbito da habitação, veio aditar novas alíneas ao n.º 5 e ao n.º 6 do artigo 10.º do Código do IRS, relativamente à exclusão de tributação de mais-valias através da amortização de crédito à habitação.

 

1. Principais Alterações

1.1 Desde logo, foi aditada a nova alínea e) do n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS, que veio determinar, para efeitos de aplicação da exclusão de tributação dos ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a Habitação Própria e Permanente (HPP), que o imóvel transmitido tenha sido destinado a HPP (do contribuinte ou do seu agregado familiar) nos 24 meses anteriores à data da transmissão.

1.2 Paralelamente, foi aditada uma nova alínea e) ao n.º 6 do mesmo artigo 10.º do Código do IRS, que prevê que o benefício em causa, de exclusão de tributação dos ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a HPP, não se aplica quando o contribuinte (ou o seu agregado familiar) não tenham fixado no imóvel o seu domicílio fiscal.

 

2. Autoridade Tributária

2.1 Tendo as referidas alterações suscitado dúvidas, a Administração Tributária, através do Ofício-Circulado n.º 20266, de 23 de fevereiro de 2024, veio esclarecer qual o entendimento a dar às normas supramencionadas e que dúvidas interpretativas geraram.

2.2 Deste modo, como condições para a exclusão de tributação, o imóvel alienado deve ter sido utilizado como domicílio fiscal do contribuinte ou do seu agregado familiar por, pelo menos, 24 meses consecutivos antes da data de transmissão. Esta condição é crucial para demonstrar que o imóvel vendido era, de facto, a residência principal do contribuinte.

 

3. Aplicação no Tempo

3.1 Suscitando-se ainda a dúvida a partir de quando e como se deve contar o prazo de 24 meses, a Administração tributária, esclareceu também que, para efeitos de prevenir situações de abuso do regime, se entende que nas situações de reinvestimento nos 24 meses anteriores à alienação da habitação própria e permanente, o sujeito passivo ou o seu agregado familiar devem ter residido nesse imóvel pelo período de 24 meses, contados a partir de qualquer dos seguintes factos:

 

a) Da aquisição do imóvel objeto do reinvestimento;

b) Da afetação do domicílio fiscal do novo imóvel (objeto do reinvestimento);

c) Da transmissão do imóvel antigo (gerador da mais-valia).

 

3.2 É prevista a não aplicação da exclusão de tributação quando o contribuinte ou o seu agregado familiar não tenham fixado no imóvel o seu domicílio fiscal, vindo a Administração tributária esclarecer que a fixação do domicílio fiscal no imóvel objeto de reinvestimento deve ocorrer até 12 meses após o reinvestimento, nos casos em que o reinvestimento seja na aquisição de novo imóvel, e até ao 5.º ano seguinte ao da realização, nos casos em que não reinvista na aquisição de outro imóvel.