O acesso à habitação na Europa melhorou ao longo do ano passado à medida que os juros foram caindo. E, como a falta de casas persiste em muitos mercados, este impulso à procura acabou por gerar uma recuperação da subida dos preços das casas, como foi o caso de Portugal. Já para o triénio 2025-2027 tudo indica que haverá um abrandamento da subida dos preços das casas, apesar de se continuar a assistir à queda dos juros nos créditos habitação.

A recuperação da compra de casas deverá continuar a ser impulsionada não só pelas esperadas descidas dos juros nos créditos habitação, mas também por níveis recorde de emprego na maioria das economias europeias, uma recuperação do rendimento familiar, a redução da dívida das famílias e ainda o crescimento populacional na maioria dos países, sobretudo, em áreas urbanas. Mas esta alta procura vai esbarrar, uma vez mais, com a falta de casas no mercado, uma vez que a construção habitacional continuará a surgir a conta gostas, devido à falta de mão de obra, burocracias e por o método tradicional levar vários anos. 

É neste contexto que a agência de notação financeira S&P estima que os preços das casas deverão continuar a aumentar entre 2025 e 2027 uma média de 3%. Mas deverão abrandar a subida face à registada em 2024. Esta desaceleração é bem visível em Portugal: em 2024 os preços das casas subiram 9%, mas só deverão aumentar 4,5% este ano, 3,6% no próximo e 3,2% em 2027. Isto pode ser explicado pelo facto de a falta de casas colocar um travão às transações, tal como explicaram vários mediadores imobiliários ao idealista/news.

Por outro lado, também pode começar a haver um maior equilíbrio entre a procura e a oferta habitacional em vários países europeus, gerando uma subida menos acentuada dos preços. “As taxas nos créditos habitação continuaram moderadas durante o quarto trimestre de 2024. E as regulamentações da construção ficaram mais rigorosas para atender aos requisitos de eficiência energética, estimulando a construção de casas novas. Esperamos que esses fatores continuem a influenciar a procura nos próximos dois anos, enquanto as restrições de oferta provavelmente vão diminuir”, referem os analistas da S&P.

 

Portugal entre os países com maior aceleração do preço da casas em 2024

A descida dos juros nos créditos habitação foi um fator comum aos 11 países europeus analisados, incentivando a compra de casas. Mas houve países em que os preços das casas subiram de forma mais expressiva em 2024, como foi o caso de Portugal, Itália, Holanda, Espanha e Irlanda. E tudo se deve a fatores específicos de cada país:

• Portugal: no nosso país as licenças de construção subiram para os níveis de 2009. Embora este seja um bom indicador, a oferta de habitação continuou sem responder à procura, que aumentou ao longo do ano devido não só à descida dos juros, mas também à isenção de IMT para jovens. Agora, a procura deverá crescer ainda mais com a garantia pública no crédito habitação destinada também a jovens até aos 35 anos. Foi assim que os preços das casas nominais subiram de 7,8% em 2023 para 9% em 2024;

• Itália: estão a diminuir os efeitos do alívio fiscal que impulsionou o setor de construção e de reabilitação, levando a uma normalização da procura, mas também à subida de preço das casas existentes. Por outro lado, com o declínio da população em idade ativa, a escassez de mão de obra continuou a ser um problema. Ainda assim, o emprego nunca foi tão elevado e a dívida na habitação face aos rendimentos atingiu o nível mais baixo em 10 anos. Assim, os preços das casas em Itália acabaram por subir 2,9% durante o ano passado;

• Espanha: o forte mercado de trabalho espanhol não impulsionou apenas os rendimentos familiares, mas também melhorou a acessibilidade à habitação. Além disso, o nível de dívida hipotecária é historicamente baixo e os créditos habitação a taxa fixa estão a voltar a ser mais procurados. Por tudo isto, o preço das casas em Espanha deu o salto de 4,3% em 2023 para 8% em 2024;

• Países Baixos: as deduções dos juros dos créditos habitação e as isenções fiscais para quem compra casa pela primeira vez deverão ter impulsionado a procura, que já estava elevada, ao ponto de o banco central do país ter recomendado a redução desses incentivos fiscais. Os preços subiram 5,9% neste país;

• Irlanda: o mercado imobiliário irlandês é diferente do resto da Europa. Os preços dos imóveis acabaram apenas por ser corrigidos em termos reais para 9,5% em 2024, devido à falta de oferta, à alta imigração nos últimos anos e à força do mercado de trabalho.

 

Acesso à habitação melhora na Europa – Portugal é exceção

Os preços das casas na Europa aumentaram 25% desde 2019, apesar de ter havido uma correção entre 2022 e 2023 devido aos aumentos os juros pelos bancos centrais. Este aumento dos preços das casas acabou por estar em linha com o aumento médio do rendimento familiar (24%), embora acima da inflação (foi de 20% entre 2019 e 2024). 

Segundo a análise da S&P, o aumento dos preços das casas foi compatível ou inferiores às subidas dos rendimentos das famílias (como foi o caso no Reino Unido), exceto em Portugal e na Suíça. Em resultado, a acessibilidade à habitação melhorou em países como França, Alemanha, Itália e Suécia. E a relação entre preços de casas e rendimentos ficou cerca de 5% inferior face à registada antes da pandemia.

“Isso deve dar suporte a novos aumentos de preços, pois esperamos que os mercados de trabalho nesses países permaneçam resilientes e que os bancos centrais continuem a cortar os juros”, refere a agência na sua análise. Tudo indica que o Banco Central Europeu (BCE) e o Riksbank sueco cortem as taxas em mais 50 pontos-base este ano, enquanto o Banco Nacional Suíço e o Banco da Inglaterra deverão reduzir os juros em 25 pontos e 100 pontos respetivamente. 

Portanto, parece que o risco de haver taxas de juro mais elevadas em 2025 é limitado. Aliás, pelo contrário: os custos dos empréstimos da casa deverão ficar mais baratos, o que poderá melhorar o acesso à habitação e prolongar a subida dos preços das casas (ainda que a menor ritmo) em vários países europeus.

 

 

 

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