Terrenos urbanos continuam a ser solução para construir casas sem limitações. Descobre onde há mais solos urbanos à venda.
A construção de casas novas em Portugal anda de mão dada com a disponibilização de terrenos. E o leque de oferta deverá aumentar, uma vez que a lei dos solos vem facilitar a reconversão de terrenos rústicos em urbanos para construir casas acessíveis. Acontece que as recentes alterações ao diploma impostas pelo PS – e que ainda esperam luz verde do Presidente da República – acabaram por reduzir a “margem de ação” da lei dos solos, que já contava com várias limitações. É neste contexto que importa saber como está a oferta de terrenos urbanos em Portugal, onde a construção de casas está livre destes critérios.
Foi no dia 29 de janeiro de 2025 que entraram em vigor as alterações ao Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT) - a apelidada lei dos solos - que veio permitir a construção de casas acessíveis em terrenos rústicos reclassificados como urbanos pelas autarquias. Mas esta viabilização só foi possível porque o Governo da AD (agora demissionário) aceitou uma série de alterações impostas pelo PS, que acabaram por ser aprovadas em comissão parlamentar cerca de um mês depois, mas que ainda aguardam promulgação pelo Presidente da República, Marcelo Rebelo de Sousa.
“Infelizmente, as alterações promovidas em sede parlamentar poderão ter efetivamente reduzido a margem de ação” da lei dos solos, lamentou Patrícia Gonçalves Costa, secretária de Estado da Habitação. Isto porque, desde logo, são as autarquias que têm de autorizar a reconversão de solos rústicos, tendo em conta que estes devem localizar-se em zonas de “contiguidade com o solo urbano”. E, depois, passou a ser exigido um parecer não vinculativo às Comissões de Coordenação e Desenvolvimento Regional (CCDR’s), o que pode dificultar o processo, embora seja importante. Além disso, os projetos têm de contemplar 70% de habitação a custos controlados ou de arrendamento acessível.
Portanto, os promotores imobiliários e construtores que queiram avançar com a construção de casas em solos rústicos reclassificados têm de contabilizar todos estes processos e critérios. E têm ainda de somar ao custo do terreno rústico reclassificado as despesas com as obras de urbanização, o que implica criar acessos a luz, água, gás e telecomunicações, por exemplo. Em alternativa, podem sempre optar por comprar terrenos urbanos, que geralmente são mais caros, mas que estão livres de todos estes critérios e burocracias. Mas onde é que há mais terrenos urbanos prontos para construir casas no nosso país? Mergulhámos nos dados do idealista/data para procurar respostas.
Terrenos urbanos à venda: onde há mais e menos oferta?
Quem quer construir casas novas em Portugal tem mais de 27 mil terrenos urbanos disponíveis para comprar. E a oferta está dispersa pelos quatro cantos do país, embora seja superior no litoral. Isto porque todos dos 18 distritos portugueses possuem, pelo menos, 100 solos urbanos à venda – de diferentes preços e dimensões -, tal como a ilha da Madeira e a ilha de São Miguel, nos Açores.
Os dados do idealista/data, referentes aos últimos três meses terminados em fevereiro de 2025, revelam ainda que é o Porto que tem mais terrenos urbanos para venda (4.403), seguido de Lisboa (4.137), Setúbal (3.045) e Faro (2.437). Só estes quatro distritos reúnem mais de metade da oferta de solos urbanos para comprar no país.
Por outro lado, Guarda, Bragança e Beja são os distritos que têm menos terrenos urbanos prontos para construir habitação no mercado.
Ao nível das capitais de distrito, a distribuição geográfica da oferta de terrenos urbanos à venda é bem diferente: é em Leiria onde há mais (327), seguida de Coimbra (304) e de Braga (294), mostram os mesmos dados do idealista/data. E é em Beja (19), Évora (38) e na Guarda (41) onde há menos.
No município do Porto existem apenas 164 terrenos urbanos para comprar. Mas são bem mais do que os contabilizados em Lisboa (78). A verdade é que a oferta de terrenos para construir casas nas duas maiores cidades do país – onde há maior pressão urbana e preços das casas mais elevados - também não deverá aumentar com a nova lei dos solos, uma vez que tanto no Porto como em Lisboa só há solos classificados como urbanos, tal como esclareceram ambas as autarquias recentemente. Nestas e noutras cidades do país, a solução para aumentar a oferta de casas deverá passar por reabilitar e reformar casas vazias ou devolutas, por exemplo.
As recentes alterações à lei dos solos (promovidas pelo PS) ainda estão num impasse, aguardando luz verde de Marcelo Rebelo de Sousa, que agora se vê a braços com a instabilidade política e novas eleições legislativas a 18 de maio, resultado da queda do Governo. Caso não haja promulgação do novo diploma, ficará em vigor aquele que deu origem a várias críticas (mas que continha menos limitações). O objetivo continuará a ser o mesmo: aumentar a oferta de terrenos para a construção de casas a preços mais acessíveis, reclassificando terrenos rústicos em urbanos pela mão das autarquias.
Idealista News
