O mercado imobiliário residencial de Portugal continuou a sua ascensão constante ao longo de 2025 e no início de 2026.
O crescimento dos preços manteve-se consistente em grande parte do país, apoiado pela oferta limitada, pela procura contínua de compradores nacionais e internacionais e por um mercado de arrendamento sob pressão sustentada. Tanto para compradores como para arrendatários, estas condições estão a moldar as decisões, os prazos e as expectativas para o ano que se avizinha.
Relatórios recentes confirmam que os preços das casas a nível nacional prolongaram a sua tendência ascendente durante 2025 e mantiveram este impulso nos primeiros meses de 2026. Embora as taxas de crescimento variem consoante a região, a tendência geral continua clara. Os preços estão a subir e os fatores subjacentes mostram poucos sinais de inversão a curto prazo.
Este artigo analisa o que está a acontecer no mercado residencial, por que razão os preços continuam a subir e quais são as perspetivas para compradores e arrendatários à medida que 2026 avança.
Tendências nacionais de preços e diferenças regionais
O crescimento dos preços das casas em Portugal tornou-se uma característica estrutural do mercado, em vez de um ciclo de curto prazo. Dados divulgados no início de janeiro de 2026 mostram que os preços continuaram a subir durante 2025, com base nos ganhos obtidos nos anos anteriores. Os centros urbanos, as regiões costeiras e os locais com um estilo de vida estabelecido continuam na vanguarda desta tendência.
Lisboa e Porto continuam a apresentar os preços mais elevados, mas o crescimento nestas cidades moderou-se em comparação com períodos anteriores. Em contrapartida, as zonas costeiras e os centros regionais registaram uma subida mais consistente, impulsionada pela procura de um determinado estilo de vida e pela oferta limitada de novos imóveis.
O Algarve continua a ser um exemplo importante. A procura por imóveis nesta região continua a superar a oferta, especialmente no caso de apartamentos, moradias geminadas e vivendas bem localizados. Os compradores competem frequentemente por um número limitado de imóveis disponíveis, o que exerce pressão ascendente sobre os preços, mesmo durante períodos sazonais mais calmos.
As regiões do interior e as cidades mais pequenas também estão a registar um crescimento, embora a partir de uma base mais baixa. A melhoria das infraestruturas, o teletrabalho e a relativa acessibilidade trouxeram uma nova atenção para áreas que antes eram negligenciadas. No entanto, estes mercados continuam a ser mais sensíveis aos preços e podem ser afetados mais rapidamente por alterações nas condições de financiamento.
As restrições de oferta continuam a ser uma questão central
Um dos fatores mais fortes que sustentam o aumento dos preços é a escassez contínua de oferta de habitação. A construção nova aumentou em algumas áreas, mas não a um nível que corresponda à procura. Os prazos de planeamento, o aumento dos custos de construção e a escassez de mão de obra continuam a limitar o ritmo a que as novas habitações chegam ao mercado.
Em áreas estabelecidas, a disponibilidade de terrenos é restrita e as oportunidades de reabilitação são frequentemente complexas. Isto é particularmente evidente nos centros históricos das cidades e nas zonas costeiras, onde os controlos de planeamento são mais rigorosos. Como resultado, os imóveis existentes têm um valor acrescido, especialmente aqueles que requerem uma renovação mínima.
O setor do arrendamento enfrenta restrições semelhantes. O parque de arrendamento de longa duração não se expandiu em linha com o crescimento populacional, a procura relacionada com o turismo e as mudanças na formação de famílias. Este desequilíbrio traduz-se diretamente em rendas mais elevadas e menos opções para os inquilinos.
Procura dos compradores e comportamento do mercado
A procura no mercado residencial português é generalizada. Os compradores nacionais continuam ativos, especialmente nos segmentos de preço médio, apoiados por um emprego estável e um crescimento salarial gradual. Ao mesmo tempo, os compradores internacionais continuam a desempenhar um papel importante, especialmente nas regiões costeiras e em áreas com estilos de vida populares.
O interesse dos compradores europeus, norte-americanos e de outros mercados internacionais tem-se mantido resiliente. Muitos são motivados por planos de estilo de vida a longo prazo, reforma ou diversificação, em vez de movimentos de preços a curto prazo. Isto tende a criar uma procura mais estável, mesmo durante períodos de incerteza económica.
Os compradores em 2026 são geralmente mais cautelosos e melhor informados do que nas fases anteriores do mercado. As negociações demoram frequentemente mais tempo, a due diligence é mais rigorosa e há um maior escrutínio dos custos de funcionamento e da eficiência energética. No entanto, imóveis com bons preços e localização continuam a atrair forte interesse.
Em áreas como o Algarve, os compradores que procuram casas familiares e segundas residências continuam a concentrar-se em locais estabelecidos com comprovada atratividade para arrendamento. Isso levou muitos a consultar agentes imobiliários em Lagos, Portugal, para encontrar imóveis que ofereçam privacidade, espaço ao ar livre e proximidade a comodidades, que continuam a ser limitados em número em relação à procura.
Condições hipotecárias e acessibilidade
A disponibilidade de hipotecas continua a ser uma consideração fundamental para os compradores em 2026. As taxas de juro estão mais altas do que os mínimos históricos observados no início da década, mas estabilizaram. Isto permitiu aos compradores planear com mais certeza, mesmo que os custos dos empréstimos continuem elevados.
Os bancos portugueses continuam a aplicar critérios de crédito conservadores, especialmente para não residentes. Os requisitos de depósito, verificação de rendimentos e testes de stress são padrão, o que ajuda a manter a estabilidade geral do mercado. Embora isso possa limitar o acesso de alguns compradores, reduz o risco de alavancagem excessiva em todo o sistema.
A acessibilidade continua limitada em muitas regiões, especialmente para compradores de primeira habitação. O crescimento dos preços superou o crescimento dos rendimentos em vários mercados, levando os compradores a considerar propriedades mais pequenas, localizações alternativas ou prazos mais longos. Esta dinâmica é particularmente visível nos mercados de arrendamento urbanos, onde é cada vez mais difícil poupar para um depósito.
Pressões no mercado de arrendamento
O setor de arrendamento continua a enfrentar pressões sustentadas no início de 2026. A oferta limitada, combinada com a forte procura por parte de residentes locais, estudantes e trabalhadores que se mudam dentro de Portugal, levou a um aumento das rendas na maioria das regiões.
Nas grandes cidades, os arrendamentos de longo prazo são escassos e a concorrência é forte. Nas zonas costeiras e de estilo de vida, os senhorios têm frequentemente a opção de arrendamentos de curta duração ou sazonais, o que reduz ainda mais a disponibilidade para residentes permanentes. As alterações regulamentares influenciaram as decisões de alguns proprietários, mas ainda não resultaram num aumento significativo do stock de arrendamentos de longa duração.
Para os arrendatários, isto significa custos mensais mais elevados, menos opções e períodos de procura mais longos. Muitos inquilinos estão a optar por permanecer no mesmo local por mais tempo, mesmo que as rendas aumentem, devido à dificuldade em encontrar alternativas. Outros estão a mudar-se para mais longe dos centros das cidades ou das zonas costeiras populares para gerir os custos.
Estas condições também influenciam as decisões de compra. Para algumas famílias, a compra torna-se uma forma de garantir custos de habitação a longo prazo, mesmo que os preços de entrada sejam elevados. Para outras, o arrendamento continua a ser a única opção viável a curto prazo.
O que os compradores devem considerar em 2026
Para os compradores que entram no mercado em 2026, a preparação é fundamental. Compreender os níveis de preços locais, vendas comparáveis recentes e orçamentos realistas pode fazer uma diferença significativa. Os compradores que são flexíveis quanto à localização ou ao tipo de imóvel têm frequentemente mais opções e poder de negociação.
O timing também é importante. Embora os preços estejam a subir, o ritmo de crescimento não é uniforme ao longo do ano. Ainda existem padrões sazonais, particularmente em regiões com forte influência turística. Os compradores que não estão vinculados a prazos específicos podem beneficiar de uma escolha mais ampla durante os períodos mais calmos.
O planeamento a longo prazo é essencial. A maioria dos indicadores sugere que a procura permanecerá forte e a oferta limitada no curto prazo. Embora sejam possíveis flutuações de preços a curto prazo, especialmente em resposta a fatores económicos mais amplos, os fundamentos subjacentes do mercado português continuam favoráveis.
O que os arrendatários podem esperar
Os arrendatários deverão enfrentar desafios contínuos até 2026. Os aumentos das rendas podem moderar-se em algumas áreas, mas os níveis globais deverão permanecer elevados devido à persistente escassez de oferta. A flexibilidade em termos de localização, dimensão do imóvel e condições de arrendamento pode melhorar as perspetivas, mas a concorrência continuará forte.
Alguns inquilinos estão a explorar acordos de arrendamento com opção de compra ou modelos de propriedade partilhada, embora estes continuem a ser limitados em Portugal. Outros estão a optar por se mudar para áreas menos centrais ou cidades mais pequenas, onde os mercados de arrendamento estão menos pressionados.
As medidas políticas destinadas a aumentar a oferta de arrendamento podem ter um impacto ao longo do tempo, mas é improvável que proporcionem um alívio imediato. Como resultado, os inquilinos devem planear pesquisas mais longas e ter em conta potenciais aumentos de renda ao fazer o orçamento.
Perspetivas para o resto de 2026
Olhando para o futuro, espera-se que o mercado residencial português continue ativo. O crescimento dos preços poderá abrandar em alguns segmentos, mas há poucos indícios que sugiram um declínio generalizado. Os fatores que impulsionam a procura, tais como a migração por motivos de estilo de vida, o investimento ligado ao turismo e as necessidades de habitação doméstica, continuam em vigor.
O equilíbrio entre compradores e vendedores continuará a favorecer os imóveis bem localizados e bem apresentados. Em regiões como o Algarve, o stock limitado e o interesse internacional contínuo deverão sustentar os valores, mesmo que os volumes de transações flutuem.
Tanto para compradores como para arrendatários, a mensagem principal para 2026 é o realismo. Os preços e as rendas são mais elevados do que nos anos anteriores e a concorrência faz parte do mercado. Um planeamento cuidadoso, prioridades claras e uma boa compreensão das condições locais serão essenciais para navegar pelo ano que se avizinha.
