Especialista clarifica o que está em causa quando transações correm mal, distinguindo incumprimento de fraude com base legal.

O sinal foi pago, a escritura continua por realizar e o vendedor deixou de responder. Para quem está a comprar casa, a preocupação surge depressa: será um atraso, um negócio que falhou ou um engano preparado para ficar com o dinheiro? Quando uma compra de casa corre mal, perceber como o negócio foi apresentado e o que levou à entrega do dinheiro é essencial para distinguir o incumprimento de uma possível burla e escolher a resposta jurídica adequada.

Imagine-se um proprietário que aceita vender um apartamento e recebe o sinal, mas depois encontra alguém disposto a pagar mais e decide faltar ao compromisso. Agora, pense-se num vendedor que, para obter o sinal, apresenta documentos falsos destinados a convencer o comprador de que um obstáculo à venda já foi resolvido.

Ambas as situações podem causar prejuízos importantes. Na primeira, pode existir responsabilidade por incumprimento do contrato. Na segunda, há elementos que justificam investigar uma possível burla. O mesmo acontece quando alguém apresenta uma autorização de venda falsa e recebe dinheiro por uma casa que não está autorizado a vender.

A diferença depende do que aconteceu e daquilo que se conseguir provar. Há também situações em que a responsabilidade pelo contrato e a responsabilidade criminal coexistem.

 

Quando estamos perante um problema do contrato?

Existe incumprimento quando uma das partes não faz aquilo a que se comprometeu. Pode estar em causa a falta de pagamento do preço, a recusa de celebrar a escritura ou o incumprimento de outra obrigação acordada.

Um vendedor que decide desistir da venda depois de receber o sinal pode ter de responder por essa decisão. O mesmo sucede com um comprador que assume a obrigação de pagar e não a cumpre.

Também os atrasos na construção, as dificuldades de financiamento e os problemas documentais exigem uma análise concreta. Importa perceber o que ficou acordado, quem assumiu cada obrigação, qual a causa do problema e se ainda é possível concluir o negócio.

A falta de cumprimento pode justificar o recurso ao tribunal, o pagamento de uma indemnização ou outras consequências previstas na lei e no contrato. Mesmo quando não existe crime, o prejuízo pode ser elevado.

 

Quando pode estar em causa uma burla?

Para existir burla, é necessário demonstrar que alguém usou um engano sobre factos relevantes para levar outra pessoa a praticar um ato que lhe causou prejuízo, procurando obter dinheiro ou outro benefício económico a que não tinha direito, para si ou para outra pessoa.

Na compra de casa, esse engano pode envolver uma identidade falsa, documentos falsificados ou uma história inventada sobre a propriedade do imóvel ou os poderes para o vender.

Por exemplo, alguém apresenta uma procuração falsificada, afirma estar autorizado pelo proprietário a receber o sinal e obtém o pagamento. O comprador entrega o dinheiro porque acredita nessa autorização e sofre um prejuízo em consequência do engano.

É esta ligação entre o engano, a decisão de pagar e o prejuízo que importa demonstrar. A perda de dinheiro ou a falta de cumprimento de uma promessa, por si só, não permitem concluir que houve burla.

A existência de um contrato escrito também não afasta essa possibilidade. O próprio contrato pode ser usado para dar credibilidade ao negócio e convencer a outra parte a pagar.

 

Como se distingue um incumprimento posterior de um engano preparado desde o início?

É importante recuar ao momento em que o dinheiro foi entregue. O que foi dito ao comprador? Que documentos lhe foram apresentados? Que situação lhe foi garantida?

Se o vendedor pretendia concretizar a venda e só posteriormente decidiu não cumprir, essa decisão não demonstra, por si só, uma burla no recebimento inicial do sinal.

Quando o negócio foi preparado para obter dinheiro através de engano, sem intenção de cumprir a promessa, pode estar em causa uma burla. Ainda assim, essa intenção inicial não basta: é necessário demonstrar os restantes elementos do crime, incluindo o engano que levou ao pagamento e o prejuízo causado.

Como a intenção de uma pessoa não se observa diretamente, é apurada a partir de factos. Podem ser relevantes as mensagens anteriores ao pagamento, os documentos utilizados, as informações transmitidas, as contradições detetadas e os atos praticados.

O comportamento posterior também pode ajudar a esclarecer o que aconteceu. Contudo, o prolongamento do atraso, as sucessivas desculpas ou o silêncio do vendedor não transformam automaticamente um problema contratual num crime. A conclusão depende da prova reunida, respeitando sempre a presunção de inocência.

 

O comprador também pode praticar uma burla?

A análise pode igualmente incidir sobre a atuação do comprador. A falta de pagamento do preço pode representar um incumprimento contratual. A situação merece outra avaliação quando são usados meios enganosos para convencer o vendedor de que o pagamento foi realizado.

Imagine-se que um comprador apresenta um comprovativo de transferência falsificado. O vendedor acredita que recebeu o preço e, por causa dessa informação falsa, aceita formalizar a venda e passar a propriedade da casa para o comprador, sofrendo um prejuízo.

Esse comportamento pode justificar uma investigação por burla. É necessário provar o engano, a intenção de obter dinheiro ou outro benefício económico a que não tinha direito e o prejuízo causado. A simples existência de uma dívida não permite essa conclusão.

 

Um negócio sério pode dar origem a uma burla mais tarde?

Um negócio pode começar de forma legítima e, posteriormente, surgir um novo engano para obter pagamentos adicionais.

Imagine-se que, depois de recebido o sinal, são inventadas taxas ou despesas urgentes, apresentadas como indispensáveis para concluir a venda. O comprador acredita nessa explicação e entrega mais dinheiro.

O pedido desses valores e as circunstâncias do pagamento devem ser analisados separadamente. O facto de o contrato inicial ter sido celebrado de forma séria não impede que um engano posterior possa constituir crime.

Importa, por isso, perceber o motivo de cada pagamento e a informação que levou a realizá-lo.

 

E se quem promete vender ainda não for proprietário?

Essa circunstância não significa automaticamente que exista burla. Pode ser celebrado um contrato-promessa em que alguém se compromete a adquirir um imóvel para, depois, o vender. É essencial que o comprador compreenda a situação, as condições acordadas e os riscos envolvidos.

Deve ficar claro quem é o proprietário atual, como será feita a aquisição por quem promete vender e o que acontece aos valores entregues se essa aquisição não se concretizar.

O problema ganha outra dimensão quando são transmitidas informações falsas ou criada uma aparência enganadora para obter dinheiro, sem intenção de realizar o negócio prometido.

A análise abrange o conteúdo do contrato e também aquilo que foi explicado ou assegurado ao comprador.

O vendedor atrasou-se. Tem de devolver o sinal em dobro?

Um simples atraso não dá, em regra, direito imediato à devolução do sinal em dobro. É necessário distinguir o atraso da situação em que a obrigação se considera definitivamente incumprida. Dependendo do caso, pode ser preciso conceder à outra parte um prazo final razoável para cumprir, com uma advertência clara sobre as consequências de não o fazer.

Se existir incumprimento definitivo por responsabilidade de quem recebeu o sinal, pode haver direito à sua restituição em dobro. Se a responsabilidade for de quem entregou o sinal, pode verificar-se a sua perda.

Em determinadas circunstâncias, é também possível pedir ao tribunal uma decisão que produza os efeitos da declaração de quem se recusa a celebrar o contrato, através da chamada execução específica.

Antes de exigir valores ou comunicar o fim do negócio, convém analisar o contrato e a sequência dos acontecimentos. Uma comunicação precipitada pode prejudicar os direitos de quem pretende proteger-se.

 

Que sinais justificam maior cuidado?

Algumas situações aconselham a esclarecer e confirmar os factos antes de assumir compromissos ou fazer novos pagamentos:

• Pressão para transferir dinheiro imediatamente, sem tempo para analisar os documentos.
• Recusa em permitir visitas ou apresentar documentação relevante.
• Informações contraditórias sobre o proprietário ou os poderes de quem intervém no negócio.
• Pedidos de pagamento para contas de terceiros, sem explicação clara e documentada.
• Documentos com dados incompatíveis entre si.
• Novas exigências de dinheiro acompanhadas de justificações que não podem ser confirmadas.

Estes sinais devem ser avaliados em conjunto e no contexto do negócio. A existência de um deles não permite concluir automaticamente que houve burla.

 

Que cuidados devem ter compradores, vendedores e mediadores?

Antes de entregar dinheiro ou passar a propriedade do imóvel para outra pessoa, importa confirmar a identidade das pessoas envolvidas, a titularidade do bem e os poderes de quem atua em representação de outra pessoa ou de uma empresa.

Devem ainda ser analisados o registo predial, os encargos existentes, a documentação relevante e as condições do contrato-promessa. Os prazos, os pagamentos e as consequências de o negócio não avançar devem ficar claros. Para o vendedor, é especialmente importante confirmar o recebimento efetivo dos valores, sem confiar apenas numa imagem ou num documento apresentado como comprovativo.

Quando intervém um mediador imobiliário, as contradições identificadas devem ser esclarecidas antes de o negócio avançar. Registar as informações relevantes, os documentos recebidos e os esclarecimentos prestados ajudam a perceber o que foi comunicado às partes e em que momento. A pressão para concluir rapidamente exige particular cuidado quando ainda existem dúvidas sobre factos essenciais.

 

O que fazer quando há suspeitas de engano?

O primeiro passo é guardar a prova: anúncios, mensagens, emails, contratos, documentos recebidos e comprovativos de pagamento.

É útil organizar uma sequência com datas, valores, promessas e explicações apresentadas. As comunicações anteriores a cada pagamento podem ser especialmente importantes para perceber o que levou à entrega do dinheiro.

Antes de pagar mais, aceitar alterações ou declarar o fim do contrato, deve ser procurado aconselhamento jurídico. Havendo suspeita fundamentada de crime, os factos podem ser apresentados ao Ministério Público ou às autoridades policiais.

A apresentação de uma queixa não garante a recuperação automática do dinheiro. É também necessário avaliar as medidas adequadas para reclamar os valores e proteger os restantes direitos, respeitando os prazos aplicáveis.

 

Idealista News