Há novas tendências a formarem-se no novo contexto económico. Com a pressão no poder de compra e os juros a subir no crédito habitação, as famílias estão a procurar casas mais baratas para comprar, de forma também a pedirem menos capital emprestado aos bancos. Isso reflete-se na procura: as casas à venda que custam até 150.000 euros são as mais procuradas na maioria das capitais de distrito de Portugal. Mas a oferta de casas até esse preço não acompanha a alta procura na maior parte das cidades. Exemplo disso é Lisboa, Porto e Faro, onde a procura de casas até 150.000 euros é alta, mas a oferta é inferior a 2%.
O estudo do idealista/data não deixa margem para dúvidas: olhando para oferta de habitacional em Portugal, verifica-se que as casas à venda até 150.000 euros apresentam uma alta procura em 11 das 20 capitais de distrito analisadas. Nas restantes cidades, a procura por habitações mais acessíveis é média. Assim se cumpre o axioma “As casas mais baratas do mercado são as mais procuradas”.
Mas a oferta de casas à venda até 150.000 euros não é a mais expressiva na maioria das cidades do país. Observa-se, portanto, que em 13 cidades menos de uma em cada cinco casas à venda tem preço até 150 mil euros. É em Lisboa, Porto, Faro e no Funchal onde há menos casas baratas à venda (2% do stock total ou menos), até porque aqui a alta procura ajuda a absorver esta oferta rapidamente.
Por outro lado, verifica-se que nas cidades de Beja, Bragança, Castelo Branco, Guarda e Portalegre a oferta de habitações até 150 mil euros representa mais de metade do stock total de casas à venda nos respetivos territórios, revelam os mesmos dados. Aqui a procura de casas mais acessíveis aos bolsos das famílias é média, à exceção de Beja onde é elevada.
Casas à venda: oferta entre 150 mil e 300 mil euros é expressiva em todas as cidades
Os preços das casas continuam a subir em 2023 apesar do arrefecimento da procura. E esta tendência é justificada pela escassa oferta habitacional, falta de mão de obra na construção e pela subida dos preços dos materiais e matérias-primas. É por isso mesmo que as ofertas mais expressivas das casas para comprar “migraram” para faixas de preços mais elevados.
A maioria das casas à venda em 8 das 20 maiores cidades portuguesas concentra-se entre os 150.000 euros e os 300.000 euros. Este é o caso de Braga, Coimbra, Évora, Leiria, Santarém, Viana do Castelo, Vila Real e Viseu. Também Aveiro, Beja, Castelo Branco, Ponta Delgada, Porto e Setúbal possuem uma oferta expressiva neste intervalo de preços (superior a 35% e inferior a 50% do stock total por cidade).
O que salta à vista é que, ao contrário do que acontecia nas casas mais baratas para comprar, neste intervalo de preços (entre 150 mil euros e 300 mil euros) a oferta habitacional representa, no mínimo, 15% do stock total. E 16 das 20 cidades possuem, pelo menos, um terço das casas à venda nesta gama de preços.
Já a procura de casas entre 150 mil e 300 mil euros é sobretudo média, à exceção de Faro e Lisboa, onde é alta. Mas nestas cidades a oferta de casas por esses preços também ronda os 20% do total, sendo relativamente baixa para responder às necessidades atuais da procura, mostram os mesmos dados.
É preciso olhar para o patamar acima de preços das casas (entre 300 mil e 450 mil) para encontrar o stock habitacional mais expressivo de Faro (46,7%), do Funchal (39,5%) e de Lisboa (29,5%), revelam os mesmos dados. Neste segmento de preços, a procura é média nas três cidades.
À medida em que subimos os preços das casas à venda, o stock começa a escassear na maioria das cidades. Mas há exceções. Como seria de esperar, as cidades mais caras para viver atualmente possuem uma oferta de casas de luxo que até é superior às casas mais acessíveis. Este é o caso de Faro, Funchal, Lisboa e do Porto. Na capital chega mesmo a haver 15 vezes mais oferta de casas entre 800 mil e 1 milhão de euros do que casas até 150 mil euros. Também neste intervalo de preços mais elevados, a procura continua a ser média.
Metodologia
Para realizar este estudo, o idealista/data considerou as casas à venda no idealista por intervalo de preços e desagradadas por capitais de distrito. Em concreto, o número de anúncios mede a oferta habitacional disponível no portal para cada cidade no segundo trimestre de 2023.
Com base nos comportamentos dos utilizadores do idealista, calculámos o indicador de pressão da procura sobre a oferta. Este indicador tem por base o número de 'leads' (contactos por email, guardados nos favoritos, entre outros) recebidos em cada anúncio idealista. Portanto, o número de 'leads' mostra a procura de habitação em cada cidade e em cada intervalo de preços.
Este indicador da procura é utilizado para medir situações de aquecimento ou arrefecimento do mercado quando a procura relativa é alta ou baixa, respetivamente. Para saber o estado da procura relativa, foi calculada a mediana dos 'leads' de cada cidade para o mesmo período e a classificação foi realizada consoante o resultado se encaixasse numa das seguintes categorias:
Se a procura for 1,5 pontos abaixo da mediana daquela cidade a procura é baixa;
Se estiver compreendida entre 1,5 pontos abaixo e até 1,5 pontos acima da mediana é considerada uma procura média;
Se estiver 1,5 pontos acima da mediana é considerada uma procura alta.
Por: Idealista
