A maioria das pessoas pede dinheiro emprestado ao banco para comprar casa. Atualmente, contudo, as instituições bancárias, ao darem crédito habitação, só financiam parte do valor do imóvel – no máximo 90% –, o que quer dizer que é necessário ter capital próprio disponível para o valor da entrada, isto é, pelo menos 10% (além dos impostos e outros custos). Para quem não tem esse montante à disposição, a hipótese de pedir um crédito pessoal para cobrir a entrada da casa surge em cima da mesa. Mas será essa opção permitida ou viável?
A prática de pedir um crédito pessoal para pagar o valor da entrada da casa não é permitida pelo Banco de Portugal (BdP). De acordo com o regulador, quem pretenda contratar um crédito habitação onde o financiamento corresponde a 80% ou a 90% do valor do imóvel (rácio LTV - loan-to-value) deve ter capitais próprios para cobrir o valor restante, uma vez o duplo financiamento bancário traz riscos acrescidos para as famílias, que assumem taxas de esforço mais elevadas.
Esta regra do BdP foi introduzida em 2018, sob a forma de recomendação, no âmbito de um pacote de medidas macroprudenciais que apertou as regras e introduziu limites aos novos créditos, nomeadamente:
- ao rácio entre o montante do empréstimo à habitação, com garantia hipotecária ou equivalente e o valor do imóvel que lhe serve de garantia (LTV);
- ao rácio entre os encargos mensais com o serviço da dívida associada a todos os empréstimos do mutuário e o seu rendimento mensal líquido de impostos e contribuições obrigatórias à Segurança Social (DSTI);
- e à maturidade do empréstimo.
Tentar “contornar” a lei e as regras do BdP pode trazer consequências indesejadas. Há quem peça um crédito pessoal para cobrir o valor da entrada, e veja o pedido do crédito habitação recusado por essa mesma razão. O resultado? Não conseguir comprar a casa e ficar a pagar a prestação de um crédito pessoal com juros elevados.
Mas mesmo para quem consegue aprovar um crédito habitação e um crédito pessoal, os riscos são vários: com o aumento das taxas de juro – que depois de vários anos em terreno negativo, voltaram a subir muito rapidamente -, ficar a pagar dois créditos pode tornar-se inviável, o que pode implicar entrar em incumprimento e enfrentar problemas financeiros.
1% pediu crédito pessoal para dar entrada da casa em 2022
No recente relatório de acompanhamento da medida macroprudencial sobre novos créditos aos consumidores, publicado no passado mês de março de 2023, o BdP recorda que para “prevenir a utilização de crédito pessoal para contornar os limites ao rácio LTV”, as instituições implementaram um conjunto de controlos, como:
- a indicação em normativo interno da proibição deste tipo de operação;
- a monitorização da concessão de crédito pessoal próxima da contratualização do crédito habitação;
- e recolha de informação sobre a origem dos capitais próprios.
Ainda assim, o regulador adianta que “a contratação simultânea de crédito habitação e de crédito pessoal, em montante suscetível de ser potencialmente utilizado com a mesma finalidade, tem reduzida materialidade, seja na mesma instituição de crédito, seja recorrendo a instituições de crédito diferentes, tem, de acordo com os dados recolhidos até à data, reduzida materialidade (cerca de 1% do montante total em 2022)”, e adverte que, relativamente aos casos identificados, “foram adotadas novas medidas para corrigir a situação”.
“Cerca de 91% do montante associado a novos créditos habitação e ao consumo foram concedidos a mutuários com um rácio debt service-to-income (DSTI), calculado de acordo com o definido na recomendação, inferior ou igual a 50%. O montante concedido com rácio DSTI entre 50% e 60% totalizou 6% do total e com DSTI acima de 60% foi de 3%. Ambas as percentagens são inferiores aos limites das exceções previstas na recomendação”, lê-se no documento.
Por: Idealista
