Conselho de Ministros aprovou novas medidas do Mais Habitação. Propostas seguem agora para AR antes de chegarem a Belém.

O Conselho de Ministros aprovou esta quinta-feira, dia 30 de março de 2023, novas medidas do programa Mais Habitação, e há alterações e novidades relativamente ao primeiro esboço apresentado, devido também aos contributos recolhidos durante a consulta pública. O Governo já tinha dado luz verde aos diplomas dos apoios às rendas e crédito habitação, e aprovou mais duas propostas de lei - que vão seguir agora para debate no Parlamento, antes de chegarem a Belém -, e um decreto lei que visa promover o investimento em arrendamento acessível. O idealista/news preparou um guia daquilo que está agora em cima da mesa, para ajudar a entender este complexo processo legislativo que vai tocar o setor imobiliário e na vida de quem reside e investe em Portugal.

Na conferência de imprensa do Conselho de Ministros, em Almada, no quadro da iniciativa Governo Mais Próximo no distrito de Setúbal, o primeiro-ministro, António Costa, lembrou que a 16 de fevereiro o Governo colocou em discussão pública o programa Mais Habitação, trazendo para "o centro do debate político uma questão central para a vida dos portugueses", acrescentando que "dois objetivos principais norteiam o programa: em primeiro lugar, apoiar as famílias no acesso à habitação e, em segundo, garantir mais habitação acessível às famílias".

No passado dia 16 de março, recorde-se, o Governo aprovou os decretos-lei referentes aos apoios ao crédito habitação e às rendas para que as ajudas às famílias chegassem “ao terreno rapidamente”. 

Já a consulta pública do restante pacote de medidas foi adiada e terminou na passada sexta-feira, 24 de março de 2023, tendo recebido mais de 2.700 contributos provenientes de associações representativas de vários setores, entidades públicas e cidadãos, segundo o ministério da Habitação. Esses contributos foram também discutidos e avaliados pelo Governo antes do documento final ser aprovado em Conselho de Ministros. 

Esta quinta-feira, dia 30 de março, o Governo aprovou os seguintes diplomas:

  • Proposta de lei que estabelece medidas no âmbito do programa Mais Habitação, para estimular: novos projetos de arrendamento acessível, lançar uma nova geração de cooperativas de habitação acessível, dar confiança ao mercado de arrendamento, dar confiança às pessoas e mobilizar património disponível;
  • Proposta de lei que autoriza o Governo a rever os regimes jurídicos aplicáveis ao procedimento especial de despejo e à injunção em matéria de arrendamento, criando o Balcão do Arrendatário e do Senhorio.
  • Decreto-lei que altera “diversos regimes jurídicos da área da habitação, permitindo reforçar as condições para alcançar os objetivos traçados, desde logo, na implementação do Plano de Recuperação e Resiliência (PRR)”.

O primeiro-ministro adiantou ainda que a simplificação do licenciamento em matéria habitacional será objeto de um diploma autónomo, a aprovar em Conselho de Ministros, no dia 27 de abril de 2023, juntamente com a legislação respeitante à conversão do uso dos solos e ao licenciamento industrial.

Numa entrevista à SIC, já depois de apresentadas as medidas, considerou o investimento de 2.700 milhões de euros como "um plano muito completo" e garantiu que o Governo vai aumentar a oferta de habitação pública através da construção de "26 mil fogos até 2026" mas que também quer "incentivar e mobilizar os privados", com a criação de incentivos para os proprietários para que coloquem as suas casas no mercado de arrendamento. Neste momento, segundo garante o líder do Executivo socialista, existem "quatro mil fogos já em execução", contando com obras do Estado e de municípios.

As propostas de lei aprovadas em CM 

Novos projetos privados de arrendamento

Cedência de imóveis públicos

O Governo quer disponibilizar em regime de Contrato de Desenvolvimento para Habitação (CDH) solos ou edifícios públicos para construção, reconversão ou reabilitação de imóveis destinados a arrendamento acessível. “A disponibilização será efetuada através de concurso, que irá estabelecer a modalidade da promoção, promover soluções inovadoras como a construção modular, e definir os termos em que as habitações serão disponibilizadas às famílias”, segundo o documento explicativo cedido pelo Governo.

  • Tem como destinatários diretos as empresas privadas que cumpram critérios de elegibilidade para Contratos de Desenvolvimento para Habitação e as sociedades em que as empresas de construção civil participem.
  • A afetação do património é realizada através de cedência do direito de superfície, por um prazo máximo de 90 anos, não sendo permitida a transferência da propriedade plena para os beneficiários.
  • Os fogos promovidos e disponibilizados ao abrigo deste regime ficam sujeitos ao regime do Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA), seja no que respeita ao regime fiscal, seja no limite da renda praticada.
  • Os limites de áreas da habitação a custos controlados só se aplicam, nestes projetos, se houver recurso à linha de financiamento que será criada.

Linha de financiamento bonificado de 250 milhões

O programa prevê a aprovação de uma linha de crédito, com garantia mútua e bonificação da taxa de juro, para projetos de habitação acessível, nomeadamente construção ou reabilitação e para aquisição do imóvel, tendo este de ser colocado no mercado de arrendamento.

As casas promovidas com recurso a este apoio ficam afetas ao arrendamento acessível durante pelo menos 25 anos, podendo ser fixado prazo maior no contrato de arrendamento, findo o qual os municípios e o IHRU têm direito de preferência na aquisição das mesmas.

Esta linha servirá para estes projetos, mas também para projetos de Misericórdias, instituições particulares de solidariedade social e pessoas coletivas de utilidade pública administrativa ou de reconhecido interesse público, bem como cooperativas de construção.

Rendas fixadas

Desburocratizar o acesso aos incentivos inerentes ao Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA), garantindo a estabilidade do valor de renda, é outro dos objetivos. A renda definida no momento da certificação do projeto, salvo vontade das partes, não pode ser alterada em função de revisões futuras das medianas do PAA.

Incentivos fiscais ao arrendamento acessível

  • Taxa de 6% de IVA para empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis maioritariamente afetas ao Programa de Apoio ao Arrendamento (pelo menos 70 % afetos a PAA);
  • Isenção por 3 anos de IMI após aquisição ou reabilitação se afeto a PAA, podendo aplicar-se por mais 5 anos;
  • Isenção de IMT na aquisição ou na compra para reabilitação ou construção se após a reabilitação ou construção for afeta a PAA;
  • Isenção de AIMI, desde que estejam enquadrados no PAA;
  • Isenção de Imposto de Selo em contratos de arrendamento habitacional de imóveis destinados a arrendamento acessível.

Aposta numa “nova geração de cooperativas”

Imóveis do estado cedidos em direito de superfície

  • Tem como destinatários diretos as cooperativas;
  • A afetação do património é realizada através de cedência do direito de superfície, por um prazo máximo de 90 anos, não sendo permitida a transferência da propriedade plena para os beneficiários;
  • Os limites de áreas da habitação a custos controlados só se aplicam, nestes projetos, se houver recurso à linha de financiamento que será criada.

Financiamento bonificado – 250 milhões

A mesma linha para estimular os novos projetos de rendas acessíveis.

Projetos piloto com foco na habitação colaborativa

O Governo quer criar projetos-piloto, com a articulação do IHRU e a mobilização de municípios e entidades do setor para, no prazo de seis meses, serem iniciados projetos “democráticos e intergeracionais, com enfoque em modelos de habitação colaborativa e espaços de organização partilhada e/ou comum”, com especial enfoque nos jovens.

Descida dos impostos sobre o arrendamento

  • Redução de 28% para 25% da taxa especial de IRS sobre as rendas

O Ministro das Finanças, Fernando Medina, apontou as políticas fiscais destinadas a melhorar o mercado de arrendamento e de habitação. A primeira dimensão para todos os que coloquem casas no arrendamento habitacional diminuindo a taxa de IRS de 28% para 25%, taxa que descerá significativamente à medida que aumenta a duração do contrato de arrendamento. Num contrato a cinco anos desce de 16% para 25%, num de cinco a 10 anos desce de 23% para 15%, de 10 a 20 anos de 14% para 10% e para mais de 20 anos desce de 10% para 5%. 

  • Isenção de IRS e IMI para construção de casas para renda acessível

Os que destinam ou constroem imóveis para arrendamento acessível, em que havia isenção fiscal, são agora também isentados de IMI. Os que celebrem contratos de desenvolvimento habitacional com o Estado não pagarão IMT nem imposto de selo nem o IVA das empreitadas.

  • Senhorios com casas com rendas antigas não pagam IRS e IMI

Os senhorios passam a não pagar IRS nem IMI pelos rendimentos prediais para quem tem imóveis no regime de rendas antigas.

  • Incentivo à mudança das casas de AL para arrendamento

As casas atualmente afetas ao Alojamento Local que transitem para o mercado de arrendamento até final de 2024 vão ter isenção de IRS sobre as rendas até 31 de dezembro de 2030.

  • Isenção de mais-valias na venda de imóveis para pagar empréstimo

O programa prevê isenção de mais-valias (ocorridas desde 1 de janeiro de 2022) na venda de imóveis da família desde que o valor se destine a pagar o empréstimo da casa de habitação própria e permanente do proprietário ou dos seus descendentes.

  • Isenção das mais-valias de vendas ao Estado 

Está prevista a isenção de IRS para mais-valias de vendas ao Estado e entre particulares em que o valor da venda seja reinvestido em imóveis destinados a habitação acessível

Balcão Único de Arrendamento

O Governo quer criar um balcão que agregue os Serviços de Injunção em Matéria de Arrendamento (SIMA) e o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), de forma a simplificar procedimentos e a harmonizar o funcionamento destes mecanismos.

Estado paga rendas em atraso após três meses de incumprimento

O Estado vai substituir-se ao inquilino e pagar rendas com três meses de incumprimento, desde que o senhorio já tenha dado entrada do pedido no balcão de arrendamento. Estado avalia a situação do arrendatário e poderá cobrar a dívida pelos meios legais que atualmente estão ao seu dispor para qualquer outra dívida, ou, em situações de carência de meios, garantir a articulação com a Segurança Social para que essa família seja apoiada, com vista a definir-se uma alternativa habitacional estável.

Desta forma, o senhorio garante que a renda lhe é paga, mesmo que a resolução do processo no balcão de arrendamento não seja imediata. No caso do inquilino, se houver razão social atendível, o Estado já está no terreno desde o início do processo

Novos apoios às famílias

  • Candidaturas abertas em contínuo no Porta 65 Jovem

A atribuição do Porta 65 Jovem deixa de estar afeto a períodos de candidatura, funcionando de forma contínua ao longo do ano. Adicionalmente, a atribuição do apoio deixa de obrigar a que o candidato faça coincidir a sua habitação permanente, para efeitos de atribuição do apoio, à sua morada fiscal.

Nota: a alteração começará a produzir efeitos a partir de junho, pelo que o período de candidatura de abril ainda se manterá.

  • Criação do Porta 65 + para quebra de rendimentos

Trata-se de um apoio permanente, nos mesmos termos do Porta 65 Jovem, mas atribuído independentemente da idade. É aplicado a situações de maior vulnerabilidade (designadamente, quebra de rendimentos superior a 20% ou famílias monoparentais). O apoio funcionará na mesma plataforma do Porta 65 e em regime contínuo ao longo do ano, o que significa que deixam de existir períodos e concursos fixados ao longo do ano.

 

  • Proteger inquilinos com rendas antigas

Os contratos de rendas anteriores a 1990 vão ficar, de forma definitiva, fora do atual regime de arrendamento. Esta medida inclui, como contrapartida, uma compensação a ser paga aos senhorios pela não atualização das rendas. O regime entrará em vigor em janeiro de 2024.

Compensação dos senhorios: será feita pela via fiscal, atribuição de um subsídio, ou pela definição do valor máximo da renda a cobrar. Governo diz que a proposta final será apresentada até julho, depois de recolhidos os contributos do relatório que está a ser ultimado pela Planapp e pelo IHRU.

  • Estado arrenda casas para as subarrendar

O Estado vai propor o arrendamento voluntário de imóveis a privados, nomeadamente aqueles que estejam devolutos mas prontos a habitar, subarrendando depois a agregados da classe média, com taxas de esforço máximo de 35% e dando prioridade às situações de quebra de rendimento, famílias monoparentais e aos jovens.

O IHRU e o senhorio estabelecerão livremente o preço de renda mensal a pagar pelo Estado ao dono do imóvel, até um valor máximo 30% superior aos limites gerais do preço de renda, por tipologia e concelho de localização do imóvel, aplicáveis ao Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA). Os contratos celebrados entre o IHRU e o senhorio não podem ter duração inferior a 3 anos.

A renda que o Estado depois cobrará ao inquilino é fixada pelo IHRU e deve corresponder a uma taxa de esforço máxima de 35% do rendimento médio mensal do agregado habitacional, nos mesmos termos do PAA.

Inquilinos podem comunicar contrato de arrendamento ao fisco: os arrendatários vão passar a poder comunicar ao fisco os contratos de arrendamento, subarrendamento, promessas e respetivas alterações ou cessação, caso o senhorio não o faça.

Medidas de combate a especulação

  • Fim dos vistos gold

Como o Governo já tinha avançado, vão deixar de ser concedidos vistos gold pela aquisição de imóveis. António Costa adiantou que os vistos gold já existentes serão convertidos numa autorização de residência normal, e os que estão em apreciação, continuam em apreciação e serão tramitados pelo regime geral.

  1. Não podem ser atribuídos novos vistos gold, a contar da data de 16 de fevereiro de 2023;
  2. No caso dos vistos gold solicitados e ainda não atribuídos, salvaguarda-se que os que estiverem pendentes do SEF ou pendentes de procedimentos de controlo prévio nos municípios, são oficiosamente tramitados no regime de autorização de residência para imigrantes empreendedores;
  3. No caso de renovação dos já atribuídos, a cada dois anos, a mesma fica salvaguardada pela reconversão da autorização de residência em autorização para imigrantes empreendedores e desde que cumpridos os respetivos requisitos, devidamente aferidos pelas entidades competentes para a verificação do projeto empreendedor em curso.

  • Garantia de renda justa em novos contratos

Nos imóveis que já se encontravam no mercado de arrendamento nos últimos 5 anos, a renda inicial nos novos contratos não pode ultrapassar os 2% face à renda anterior, salvo nas rendas em que se pratiquem valores enquadrados dentro dos limites do PAA. A este valor podem acrescer os coeficientes de atualização automática dos três anos anteriores – se os mesmos ainda não tiverem sido aplicados, considerando-se que em 2023 esse valor foi de 5,43%.

No caso dos imóveis onde tiverem sido feitas obras de remodelação ou restauro profundos, devidamente atestados pelos municípios, o aumento pode ser de 15% adicionais. Este regime vigorará por sete anos.

  • Isenção de IMT na compra para revenda passa de três para um ano

A isenção de IMT nas aquisições para revenda passa a exigir que o imóvel seja revendido no prazo de 1 ano, ao invés dos atuais 3 anos, como forma de dar uso de forma mais célere aos imóveis. Adicionalmente, “são cobrados juros sobre o imposto que tenha sido diferido por motivo imputável ao sujeito passivo”, segundo o Governo.

Mobilizar património: do AL às casas devolutas

  • Mais património público devoluto para habitação

  1. Tornar mais rápida a integração de devolutos do Estado na Bolsa de Imóveis do IHRU, por forma a disponibilizar neles habitação a curto prazo.
  2. Mobilizar a agora designada Parque Escolar e Habitacional – para a criação de novas respostas de arrendamento acessível, coma transformação dos devolutos em habitação.

  • Linha de financiamento para a promoção de obras coercivas pelos municípios

Prevê-se a criação de uma linha de financiamento de 150 milhões de euros, através do Banco Português de Fomento, para os municípios poderem realizar obras coercivas, reforçando assim o cumprimento das prerrogativas das autarquias no âmbito do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação.

  • Arrendamento coercivo de apartamentos devolutos há mais de 2 anos

É uma das medidas que mais críticas tem gerado e que consiste na possibilidade de o Estado, por motivos de interesse público, arrendar casas devolutas, pagando para tal uma renda ao proprietário. A medida vai avançar, mas noutros moldes, e apenas para apartamentos devolutos há mais de 2 anos.

As casas de férias, as que se encontram vagas por o respetivo dono se encontrar num lar ou a prestar cuidados permanentes como cuidador informal; e as dos emigrantes, bem como as das pessoas deslocadas por razões profissionais, de saúde ou formativas, não são consideradas devolutas para este efeito.

Explica o Governo que, sempre que um imóvel seja classificado pelo município como devoluto e, como tal, seja já objeto de IMI agravado, e sempre que, sobre essa classificação tenham já passado dois anos, deve o município proceder a nova comunicação ao proprietário para a respetiva utilização. Assim, passa a aplicar-se apenas nas situações em que, decorridos dois anos desde a sua consideração como devoluto pelo município, não tenha sido dado uso ao imóvel, e sempre que esse imóvel se localize em territórios que não se enquadrem no conceito de baixa densidade

Findo esse prazo, o município deve notificar o proprietário para, consoante os casos: 

  • Proceder às obras de conservação e, quando não o faça, o município poder recorrer ao instrumento que já existe na lei para as obras coercivas.
  • Concretizar o dever de uso do imóvel no prazo de 90 dias, sendo que, quando não o fizer, o município pode propor o seu arrendamento ou, em última instância, proceder ao arrendamento forçado.

  • Cobrança IMI urbano a prédios rústicos que estão em perímetro urbano

No caso de prédios rústicos que estejam localizados dentro ou fora de um aglomerado urbano e que sejam comunicados pelos municípios à AT e ao contribuinte como aptos para construção, passam a estar inscritos fiscalmente como terrenos para construção. Para o efeito, no momento em que o município identifica junto da AT prédio rústicos com capacidade construtiva, deve a AT passar a considerar, para efeitos fiscais, esse terreno como terreno para construção.

Restrições ao Alojamento Local: as novidades

Confirma-se também a suspensão de novas licenças até 2030 em territórios de alta densidade. A medida vai aplicar-se a apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício, em determinadas condições:

  1. Até que o respetivo município aprove a Carta Municipal de Habitação, no caso dos territórios que não se enquadrem no conceito de baixa densidade;
  2. Sempre que os municípios procedam à declaração de carência habitacional, e enquanto a mesma se mantiver.

Outros dados importantes explicados em detalhe neste guia do idealista/news:

  • Reapreciação das atuais licenças, por parte dos municípios, em 2030;
  • As novas licenças passam a ter a validade de 5 anos;
  • Caducidade das licenças por qualquer causa de transmissão, salvo em casos de sucessão;
  • Criação de um regime de caducidade das licenças inativas;
  • Possibilidade de condomínios colocarem termo às licenças emitidas sem a sua aprovação;
  •  Alargamento das competências de fiscalização às Juntas de Freguesia.

Transição de AL para arrendamento

  • Criação de nova isenção para rendimentos prediais auferidos até 31/12/2029 em sede de IRS e IRC. Requisitos de aplicação da isenção:
  • Transferência do imóvel afeto ao AL para mercado de arrendamento habitacional
  • Estabelecimento de AL registado até 31/12/2022
  • Contrato de arrendamento celebrado até 31/12/2024 e respetivo registo no Portal das Finanças.

Taxa extra para alojamento local desce para 20%

Criação de uma contribuição extraordinária sobre o alojamento local no valor de 20%  (era de 35%) a consignar ao IHRU para financiar políticas de habitação acessível e que varia de acordo com os rendimentos de exploração, a evolução de rendas e o peso do alojamento local na zona.

Por: Idealista