Cíntia Andrade Advogada, Licenciada em Direito e Mestre em Ciências Jurídico-Civilísticas

A cedência de posição contratual em contratos de promessa de compra e venda (CPCV) é uma prática frequente na compra e venda de imóveis, muitas vezes usada como estratégias de investimento.

No entanto, não se trata apenas de uma questão contratual, tendo também implicações fiscais relevantes, incluindo a tributação de mais-valias e de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT).

 

1.  Definição

1.1 A cedência de posição contratual ocorre quando o promitente-comprador transfere a sua posição contratual para um terceiro antes da realização da escritura definitiva. Esta transferência pode ocorrer livremente ou estar dependente de condições (v.g. depender da autorização do promitente-vendedor).

1.2 A cedência de posição contratual é muitas vezes utilizada como estratégia de investimento em que o promitente-comprador deseja obter lucro com a valorização do imóvel, fazendo a transferência dos direitos e obrigações da sua posição para terceiro que vai celebrar a escritura.

 

2. CPCV com Cláusula de Livre Cedência

2.1 Nos contratos que preveem uma cláusula de livre cedência de posição contratual, o promitente-comprador pode transferir a sua posição contratual a terceiros sem necessidade de autorização o promitente-vendedor.

2.2 Esta possibilidade confere maior conforto aos investidores que procuram uma oportunidade para obter lucro antes da conclusão do negócio.

 

3. Mais-Valias e IMT

3.1 Nos contratos que preveem uma cláusula de livre cedência existe a necessidade de enquadramento das suas implicações fiscais.

 

Exemplo prático:

 

Carlos assinou um CPCV para adquirir um imóvel por 250.000€, com cláusula de livre cedência, pagando um sinal de 25.000€. Antes da escritura, transferiu a sua posição contratual para Joana por 50.000€. Assim, Carlos obteve um lucro de 25.000€.

 

Implicações fiscais:

 

  1. Mais-Valias: Carlos terá de declarar os 25.000€ de lucro como mais-valia em sede de IRS (categoria G). Este rendimento será tributado à taxa aplicável ao seu escalão de rendimentos.
  2. IMT:
  1. Carlos terá de pagar IMT sobre o valor do sinal (25.000€), aplicando-se a taxa aplicável ao valor total do negócio (250.000€);
  2. Joana paga IMT sobre o valor pago a João (50.000€) com base na taxa aplicável ao negócio total (250.000€), sendo que este montante é dedutível ao montante que pagaria no dia da escritura.

 

4. CPCV sem Cláusula de Livre Cedência

4.1 Importa, contudo, ressalvar que quando o contrato não prevê a livre cedência, o promitente-comprador precisa da autorização expressa do promitente-vendedor para transferir a sua posição. Esta condição implica um tratamento fiscal diferenciado sendo, em regra, mais oneroso.