No âmbito de um contrato de arrendamento, uma das obrigações do inquilino é a de pagar a renda correspondente ao espaço cedido. No caso de o arrendatário entrar em mora no pagamento igual ou superior a três meses de renda, estamos perante um fundamento para o senhorio proceder à resolução do contrato mediante comunicação escrita.
1. Resolução
1.1 Após a comunicação do senhorio, se o arrendatário, no prazo de um mês após a receção da comunicação, liquidar a totalidade dos valores em dívida a resolução ficará sem efeito, mas o inquilino só poderá fazer uso desta faculdade uma única vez.
1.2 Se o inquilino não proceder ao pagamento naquele prazo, a resolução opera os seus efeitos, mas para tal comunicação de resolução ser válida e eficaz, o senhorio terá de respeitar o prescrito no Regime do Arrendamento Urbano, devendo fazê-lo mediante uma de três formas, consoante exista, ou não, domicílio convencionado estabelecido pelas partes no contrato.
2. Comunicação Escrita
2.1 Existindo no contrato uma cláusula a estabelecer o domicílio convencionado, a comunicação de resolução será realizada mediante escrito assinado e remetido por carta registada com aviso de receção.
2.2 Se o inquilino não rececionar essa comunicação, o senhorio deverá enviar nova carta registada com aviso de receção, decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data do envio da primeira carta. Se esta segunda comunicação vier a ser novamente devolvida, considera-se de todo o modo notificado o inquilino no 10.º dia posterior ao do seu envio.
2.3 Por outro lado, não existindo domicílio convencionado no contrato, o procedimento de comunicação de resolução será mais exigente. Nestes casos, o senhorio não pode simplesmente remeter uma carta com aviso de receção, terá de proceder de uma de duas formas: ou mediante Notificação Judicial Avulsa, realizada por intermédio de Agente de Execução; ou por contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução, que deve proceder à notificação na pessoa do inquilino. Se o inquilino se recusar a assinar a receção da Notificação Judicial Avulsa ou da comunicação por contacto pessoal, o advogado, solicitador ou agente de execução, deve lavrar nota do incidente e a comunicação considera-se realizada no próprio dia face à certificação da ocorrência.
2.4 Caso não seja possível localizar o destinatário, o Senhorio deverá, posteriormente à tentativa de Notificação Judicial Avulsa ou de contacto direto, remeter carta registada com aviso de receção para o local arrendado, decorridos 30 a 60 dias sobre a data em que o destinatário não foi localizado, considerando-se recebida no 10.º dia posterior ao do seu envio.
3. Despejo
3.1 Cumpridos os formalismos legais exigíveis, caso o arrendatário não proceda à desocupação voluntária do imóvel arrendado, o senhorio pode avançar de imediato com uma Ação Executiva junto do Balcão Nacional de Arrendamento, sendo este o meio processual mais expedido e que se destina a executar a cessação do arrendamento, com a consequente penhora de créditos do inquilino para pagamento das rendas e com a intervenção do tribunal para a desocupação do locado.
3.2 Em alternativa à Ação Executiva junto do Balcão Nacional de Arrendamento, o senhorio pode optar pela ação declarativa de despejo junto do tribunal judicial.
