Garantia dada por Francisco Horta e Costa, Diretor-Geral da CBRE Portugal. Eis as previsões da consultora, segmento a segmento.

O setor imobiliário em Portugal está de vento em popa. E nem a súbita pandemia da Covid-19 parece pôr um travão nos negócios. Para 2022, as expectativas estão elevadas, sendo que otimismo e confiança são palavras de ordem. Essa é a mensagem deixada por Francisco Horta e Costa, Diretor-Geral da CBRE Portugal. A consultora antecipa um volume de investimento superior a três mil milhões de euros em 2022, sendo que o setor pode mesmo atingir um valor próximo do recorde de 3.750 milhões de euros, verificado em 2019.

Esta é uma das conclusões a retirar do “2022 Portugal Market Outlook”, um evento realizado esta quinta-feira (27 de janeiro de 2022) pela consultora, no qual foram apresentadas as principais tendências do setor imobiliário para este ano nas áreas de investimento, escritórios, retalho, logística, hotelaria, ativos alternativos e habitação.

“Iniciamos o ano de 2022 com otimismo e confiança. A segunda metade do ano anterior refletiu uma franca recuperação em todos os segmentos do imobiliário e inclusive máximos históricos em alguns indicadores, pelo que 2022 pode significar a aproximação, ou mesmo o regresso, aos níveis pré-pandemia na generalidade das classes de ativos. O contexto de elevada liquidez para investir no mercado imobiliário aliado a uma procura sólida e ao aumento das rendas e dos preços de venda, assim como a um pipeline interessante de novos projetos, permite-nos encarar o ano com uma perspetiva otimista e de crescimento”, afirma Francisco Horta e Costa, citado num comunicado enviado pela CBRE às redações. 

Mostramos em baixo, segmento a segmento, as previsões da consultora para o setor imobiliário em Portugal em 2022. 

Investimento imobiliário a crescer

  • O setor pode voltar a superar os três mil milhões de euros em 2022, tal como sucedeu em 2018, 2019 e 2020; 
  • O segmento de escritórios deverá atrair o maior montante de capital e registar um crescimento de cerca de 30% em 2022;
  • Investimento em hotéis deverá crescer alavancado pela transação do portefólio da ECS, atualmente em negociação, e pela confiança na recuperação do turismo;
  • As vendas forçadas de hotéis deverão ser pontuais.
  • No segmento da logística, a rotação de portefólios e a venda de novas plataformas irá refletir-se num valor recorde de investimento;
  • Deverá haver uma procura maior para supermercados e retail parks, com contratos de arrendamento por períodos longos;
  • Aumento na atividade de promoção imobiliária desencadeará um maior número de operações de ‘forward purchase’ e ‘forward funding’, particularmente em classes de ativos alternativos, como residências de estudantes e residências seniores;
  • Devem começar a surgir os primeiros projetos de habitação para arrendamento.

Escritórios adaptam-se ao modelo híbrido

  • Em 2021, foram ocupados 162.000 metros quadrados (m2) em Lisboa (+17% que em 2020) e 56.500 m2 no Porto (+5% que em 2020) e, em 2022, Lisboa poderá atingir níveis pré-pandemia, na ordem dos 200.000 m2. 
  • Em 2021, em Lisboa, pela primeira vez, a ocupação impulsionada por novas empresas foi mais expressiva que a derivada de expansão, representando 15% da área ocupada e o dobro quando comparado com 2020. No Porto, o peso da área ocupada por novas empresas é ainda superior, 18% do total da ocupação em 2021;
  • 2022 será um ano de experimentação e consolidação de soluções de trabalho híbridas, sendo que os espaços flexíveis vão desempenhar um papel fundamental para as empresas;
  • A promoção de edifícios de escritórios está em níveis substancialmente mais elevados que na última década, mas é ainda insuficiente;
  • Longos processos de licenciamento podem levar a um aumento das rendas prime entre 5% e 10%, devido à escassez de produto de mercado;
  • Sustentabilidade está no ordem do dia, pelo que o número de edifícios certificados deve aumentar nos próximos anos, nomeadamente com o selo WELL (saúde e bem-estar), que não foi ainda atribuído a nenhum edifício em Portugal.

Retalho: há novos projetos em vista

  • Em 2022, deverá verificar-se novamente um aumento nas vendas de comércio a retalho, ligeiramente acima do registado em 2021;
  • Nos centros comerciais, e de acordo com a ShopperTrak, verificou-se, em 2021, uma queda de 2,5% no número de visitantes comparado com 2020. A recuperação para os níveis de 2019 deverá ser mais rápida no volume de vendas do que no número de visitantes, prevendo-se um aumento gradual dos níveis de ocupação;
  • No comércio de rua, perspetiva-se uma evolução gradual positiva, em particular em zonas específicas muito dependentes de turistas; 
  • Sobre novos projetos, há atualmente quatro Retail Parks em construção, totalizando 45.000 m2, e outros seis, com aproximadamente 80.000 m2, estão em fase de análise, prevendo-se que a construção se inicie este ano. 

Logística com o pipeline mais elevado de sempre

  • Espera-se que o setor possa exceder os 300.000 m2 em termos de ocupação, situando-se muito acima da média anual de 2016-2020, que totalizou 220.000 m2;
  • A maior parte da área ocupada resultará de contratos de pré-arrendamento nos novos projetos de promoção especulativa ou de projetos de construção à medida, visto que a disponibilidade no mercado é muito reduzida;
  • Deve haver um aumento significativo no desenvolvimento de projetos especulativos nos próximos anos. Existem novos promotores e investidores a entrar no mercado e na sua maioria com mais que um projeto, sendo que o pipeline nunca foi tão elevado. Existem mais de dez projetos em licenciamento, totalizando uma área superior a 380.000 m2. 
  • Estes novos projetos terão ainda de ser construídos, sendo de esperar só em 2023 ou 2024 poderá haverá alguma oferta com dimensão; 
  • As rendas prime devem aumentar cerca de 5%, mas este pode ser superior em função do ritmo de lançamento de novos empreendimentos especulativos.

Hotelaria continua a recuperar, mas devagar

  • Em 2022, o turismo de lazer poderá recuperar para níveis próximos de 2019, mas o turismo de negócios ainda permanecerá muito aquém;
  • A pandemia cancelou o desenvolvimento de alguns projetos de hotéis e interrompeu estratégias de investimento, mas continua a existir muito interesse no mercado hoteleiro nacional, tanto da parte de operadores como de investidores;
  • Os segmentos de luxo e lifestyle vão continuar a crescer;
  • Há ainda riscos relevantes com impacto na operação e no lucro dos hotéis, tais como a escassez de mão de obra e o aumento dos custos de energia e bens alimentares.

Ativos alternativos na mira dos investidores

  • Setores como o das residências de estudantes, residências para seniores, data centres, hospitais, clínicas médicas ou escolas apresentam fundamentos de mercado extremamente sólidos e estão na mira dos investidores;
  • No caso das residências de estudantes, espera-se que novos operadores iniciem as suas operações e os que já estão estabelecidos desenvolvam projetos de construção de raiz;
  • Em 2021, foram concluídas mais de duas mil camas em residências privadas com operação profissional e, em 2022, prevê-se que sejam inauguradas mais de três mil;
  • Espera-se que o setor conclua este ano a maior transação até à data, com a venda do portefólio da Smart Studios, que inclui mais de duas mil camas.

 

Por: Idealista