Até ao momento, não existe em Portugal, nem ao nível da União Europeia, um enquadramento legal e regulamentar específico sobre as transações imobiliárias que envolvam a transmissão de criptoativos.
Na ausência de um acordo específico sobre os meios de pagamento, as partes são obrigadas a aceitar os pagamentos em euros, por imposição legal. No entanto, isto não significa que as partes do negócio não podem acordar na realização de transações através de outras moedas (vg. Bitcoin).
1. Transmissão Onerosa do Imóvel com Recurso a Criptoativos
1.1 A compra e venda é o contrato através do qual se transmite a propriedade de uma coisa, mediante um preço, com os seguintes efeitos: a) a transmissão da propriedade da coisa ou da titularidade do direito; b) a obrigação de entregar a coisa; c) a obrigação de pagar o preço.
1.2. Atualmente, a União Europeia não reconhece oficialmente, à data de hoje, nenhum criptoativo como meio de pagamento, pelo que, uma transmissão imobiliária não pode ser acordada mediante o pagamento de um preço através de criptoativos.
1.3 No entanto, é possível celebrar um contrato de permuta em que, ao contrário da compra e venda, o negócio de permuta implica duas transmissões recíprocas de bens. Assim, as partes podem transmitir um bem imóvel em troca de outro bem (neste caso, os criptoativos), atribuindo a cada um desses bens objeto de permuta um valor.
2. Tributação
2.1 No caso de uma permuta entre um bem imóvel e criptoativos, a parte à qual é transmitido o imóvel ficará responsável pelo pagamento do IMT e Imposto do Selo aplicáveis.
2.2 A liquidação de IMT e Imposto de Selo não pode ser realizada em criptoativos, tendo de ser realizada em euros e em moeda reconhecida e aceite como meio de pagamento pelo Banco de Portugal.
3. Titularidade dos Criptoativos
3.1 Importa ressalvar a necessidade de demonstração da capacidade de dispor livremente dos criptoativos utilizados na permuta, bem como a sua origem (“prova dos fundos”).
3.2 No tipo de negócios em causa, esta prova pode ser feita de diversas maneiras, nomeadamente: i) demonstrando a titularidade de uma determinada carteira (“wallet”) que contenha os criptoativos; ii) fazendo uma transferência de baixo valor da wallet do comprador para a wallet do vendedor; ou iii) solicitando informação especificada a um determinado centralized exchange de criptoativos.
4. Execução da Permuta
4.1 Neste tipo de transações utilizando criptoativos, deverá certificar-se a existência das wallets (do comprador e do vendedor), o pagamento efetuado de uma carteira para outra e o valor de mercado do criptoativos em euros quando a transação ocorrer, sendo que o contrato que titule estas transações deverá especificar toda a informação relevante sobre a origem, destino e código alfanumérico ou hash, tanto das carteiras como da transação.
4.2 Estando os criptoativos assentes numa base de dados pública, facilmente se verifica a origem e destino, bem como a comprovação da efetiva transferência dos criptoativos.
