Estamos em pleno verão 2023. E são cada vez mais as famílias que procuram Portugal para passar férias. Mas quem gosta de pernoitar em Alojamento Local (AL) vai deparar-se com uma realidade: a oferta de alojamentos em Lisboa e no Porto é insuficiente para fazer face à alta procura de turistas. Em resultado, os preços médios do AL têm vindo a subir mais de 25% até junho e as taxas de ocupação estão acima dos 80%. Esta é uma realidade também visível nos grandes destinos turísticos do Sul da Europa, como Madrid, Barcelona, Roma e Milão.
O nosso país continua a ser procurado pelos turistas principalmente nos meses de verão, tanto por portugueses, como por estrangeiros. Os dados mais recentes do Instituto Nacional de Estatística (INE) revelam que “o setor do alojamento turístico registou 2,9 milhões de hóspedes e 7,4 milhões de dormidas em junho de 2023, correspondendo a crescimentos [homólogos] de 7,1% e 3,7%, respetivamente. Face a junho de 2019, registaram-se crescimentos de 4,3% nos hóspedes e 3,8% nas dormidas”. No caso do Alojamento Local (AL) contabilizaram-se mais de 1 milhão de dormidas em junho (cerca de 14,9% do total), mais 10,9% do que no mesmo mês do ano passado e mais 6,3% face a junho de 2019).
As casas de Alojamento Local distribuem-se um pouco por todo o país, estando mais concentradas em Lisboa, no Porto e no Algarve. Acontece que os dados da AirDNA - parceira do AvaiBook, o software de gestão de alojamentos turísticos do idealista – sugerem que a oferta de AL em Lisboa e no Porto até junho é ainda inferior à registada no mesmo período de 2019. Este pode ser o efeito da proposta de suspensão de AL nestas cidades incluída no Mais Habitação, entre outras medidas que vêm agravar a carga fiscal e ameaçar a sua atividade e que estão agora em Belém.
Num contexto de elevada procura para uma oferta de AL insuficiente, a taxa de ocupação em Lisboa (90%) e no Porto (83%) esteve em elevado nível entre abril e junho. E os preços dos alojamentos locais escalaram, devido a este desajustamento, mas também à boleia da inflação: em Lisboa o preço por noite num AL foi de 159 euros até junho, mais 27% do que no início do ano. E no Porto custou 118 euros/noite, mais 26% do que no primeiro trimestre de 2023.
O cenário do AL em Portugal também é visível nos principais destinos urbanos dos outros países do sul da Europa - Espanha e Itália – embora com algumas nuances. Na generalidade das 8 cidades analisadas pelo idealista/news, verifica-se que a oferta de alojamentos locais no mercado ainda está aquém dos níveis de 2019, elevando as taxas de ocupação, assim como os preços dos AL.
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Viajar pelas cidades do Sul da Europa: quanto custa o AL?
As principais cidades urbanas do Sul da Europa são destinos turísticos de eleição durante praticamente todo o ano, mas sobretudo no verão. Falamos de Madrid, Barcelona, Málaga, em Espanha; Lisboa e Porto, em Portugal; e Roma, Milão, e Florença, em Itália. Mas verifica-se que a oferta de AL na maioria destas cidades continua abaixo dos níveis de 2019, antes da pandemia da Covid-19.
Voltando aos dados da AirDNA, a oferta de anúncios de AL ativos no primeiro trimestre de 2023 - nos principais portais de gestão de apartamentos turísticos como Airbnb, Vrbo (Expedia) ou Rentalia - baixou face a 2019 em cidades como Barcelona (-36,7%), Roma (-34,2%), Lisboa e Florença (-29,3% em ambos os casos) ou Madrid (-7,8%). Já no Porto (+7,9%) em Málaga (+2%) e Milão (+1,3%) a oferta de AL aumentou entre o início de 2023 e os primeiros meses de 2019.
E tudo indica que a oferta de AL ainda não superou os níveis pré-pandemia, muito embora tenha vindo a recuperar nos últimos trimestres. Os dados mais recentes relativos ao segundo quadrimestre de 2023 sugerem que há menos anúncios de casas em AL disponíveis (ou com pelo menos uma noite reservada) na maioria destas cidades face ao mesmo período de 2019 – a única exceção é Madrid, onde a oferta de AL terá subido ligeiramente.
Desde a AirDNA explicam que em quase todas estas cidades a oferta de AL ainda está abaixo dos níveis pré-pandemia, em alguns casos devido às regulamentações restritivas quanto às novas licenças para este tipo de alojamento – como acontece em Portugal. E agora há a tendência de arrendar apartamentos turísticos mais espaçosos, salientam os especialistas.
Com a oferta de AL abaixo dos níveis pré-pandémicos, a alta procura e a inflação, as tarifas de AL têm vindo a aumentar nos últimos tempos. Entre o segundo trimestre de 2022 e 2019, verifica-se que os preços das casas em AL subiram nas oito cidades, com Florença a liderar a lista (+101%), seguida de Milão (+94%) e Lisboa (+91%). A subida de preços menos elevada neste período foi registada em Roma (+31%). O valor a pagar por noite num AL também aumentou face ao início de 2023 em todas as cidades (entre 13% e 33%), à exceção de Roma, onde desceram 13%.
Olhando para os dados do segundo trimestre de 2023, salta à vista que é em Barcelona onde é mais caro arrendar uma casa para férias, custando uma média de 273 euros/noite. Logo a seguir está Florença (223 euros/noite), Milão (196 euros/noite), Madrid (161 euros/noite) e Lisboa (159 euros/noite). Já as cidades do Sul da Europa com preços mais acessíveis para reservar uma noite num AL são o Porto (118 euros), Málaga (142 euros) e Roma (148 euros), revelam os mesmos dados.
Outra consequência do desequilíbrio da oferta face à procura de AL prende-se com os níveis da ocupação, que estão a crescer. No segundo trimestre de 2023, verifica-se que a taxa de ocupação mais elevada foi registada em Roma (93%), seguida de Florença (92%) e de Lisboa (90%). Isto quer dizer que nestas cidades há 9 noites reservadas por cada 10 noites disponíveis nos AL. Todas as outras cidades têm níveis de ocupação superiores a 70%.
É também bem visível que as taxas de ocupação do AL nas diferentes cidades estão bem superiores aos níveis pré-pandemia – dada a falta de oferta. E foi em Lisboa, Florença, Roma e no Porto onde as taxas de ocupação mais subiram entre estes dois momentos.
A chegada das temperaturas mais quentes nos países do Sul da Europa no segundo trimestre de 2023 também impulsionou as reservas em todas as cidades, uma vez que as taxas de ocupação subiram face ao início do ano, sobretudo, em Florença (31,6 pontos percentuais), Lisboa (26,1 p.p.) e em Roma (22,1 p.p.) e no Porto (22 p.p.), mostram os dados.
Por: idealista
