Mais terrenos com nova lei dos solos? Fará «baixar preços das casas»

«Se um promotor fizer um prédio com 10 apartamentos, 7 têm de ser vendidos a preços moderados», revela ministro Castro Almeida.

O Governo deu luz verde ao diploma que flexibiliza a lei dos solos, que visa, em última análise, permitir a construção de casas em terrenos onde atualmente não é possível, classificados como rústicos. A disponibilização dos mesmos estará a cargo das câmaras municipais e o Executivo pretende, com esta medida, aumentar a oferta de habitação para a classe média, sendo que 70% das casas construídas terão de ter “preços moderados”. Para Castro Almeida, ministro Adjunto e da Coesão Territorial, não há dúvidas: “Aumentar a oferta de terrenos de construção vai baixar preços das casas”.

Citado pelo ECO, o governante faz as contas e dá um exemplo de como poderá ser no futuro a construção de um edifício residencial num destes terrenos rústicos. “Se um promotor fizer um prédio com dez apartamentos, sete têm de ser obrigatoriamente vendidos a preços moderados e os restantes três podem ser vendidos ou arrendados a preço de mercado”. 

Como se chegou a esta “baliza” de 70%? Trata-se de um valor calculado tendo por base o valor mediano de vendas do último semestre de casas novas, que corresponde a 1.661 euros por metro quadrado (m2), a nível nacional, ou 125% da mediana do respetivo concelho, segundo avançaram o Jornal Económico e o Jornal de Negócios. Esta é, de resto, uma forma de incentivar os investidores a construir/promover habitação em terrenos no interior do país, onde os preços são baixos. 

No caso dos concelhos mais caros é estabelecido outro valor máximo, que corresponde a 225% da mediana nacional. Há apenas dois concelhos do país que possuem um preço mediano das casas vendidas superior a 225% da mediana nacional: Lisboa e Cascais. Nestes casos, o preço máximo das casas ficará abaixo da mediana local, pelo que Lisboa e Cascais vão ter um teto de preços das casas.

A propósito deste tema, o Ministro das Infraestruturas e Habitação, Miguel Pinto Luz, disse, citado numa nota de imprensa divulgada pelo Executivo, que “resolver o problema da habitação do país é uma urgência nacional”, estando o Governo “empenhado em concretizar as medidas do programa Construir Portugal, desenvolvendo as soluções necessárias para que todas as pessoas tenham acesso a uma habitação digna”. 

De acordo com o governante, a alteração à lei dos solos “vai promover uma maior equidade social, ao permitir mais construção de habitação e, consequentemente, aumentando a oferta de casas a preços acessíveis para os cidadãos”. 

Também citado no documento, Castro Almeida, acrescentou que “esta medida vai aumentar a construção de habitação em todos os concelhos, assegurando que as casas são acessíveis para as famílias da classe média e, ao mesmo tempo, rentáveis para as empresas do setor imobiliário”. “A falta de terrenos tem sido uma das principais causas do elevado custo da habitação”, frisou.

 

No comunicado do Conselho de Ministros relativo ao dia 28 de novembro de 2024, quando foi conhecida e divulgada a decisão de alterar a lei dos solos, o Governo recorda que a mesma visa dar “resposta à crescente necessidade de habitação digna e acessível”, seguindo agora "para audições da Associação Nacional dos Municípios Portugueses (ANMP) e outras entidades".

Trata-se de “um Decreto-Lei que promove uma alteração ao Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT), permitindo o aumento da oferta de solos destinados à construção de habitação”, lê-se na nota. 

“Pretende-se garantir um regime especial de reclassificação para solo urbano, cuja área maioritária deve obrigatoriamente ser afeta a habitação pública ou a habitação de valor moderado. O conceito de habitação de valor moderado, agora criado, procura abranger o acesso pela classe média, ponderando valores medianos dos mercados local e nacional para assegurar a realização de justiça social. Este regime excecional, aplicável por deliberação dos órgãos municipais, não abrange às áreas mais sensíveis do ponto de vista de riscos, de conservação da natureza e de elevado potencial agrícola”, explica o Governo.

 

Citado pela Lusa, o presidente da Ordem dos Arquitetos (OA), Avelino Oliveira, mostrou-se agradado com a decisão anunciada pelo Executivo, salientando que incorpora algumas das sugestões que a entidade foi dando. 

“Parece-nos, com as cautelas devidas que mexer na lei dos solos implica, que [o diploma] vai ao encontro de algumas das pretensões. Depois temos um trabalho de coordenação entre o Ministério das Infraestruturas e o Ministério da Coesão Territorial interessante”, disse.

Segundo Avelino Oliveira, "quer através dos executivos municipais quer através das assembleias municipais, a proximidade que esses órgãos têm do controlo sobre os territórios é maior e positiva, pois também dá ferramentas aos municípios para desenharem e definirem o seu próprio território".

Mais crítico é Hugo Santos Ferreira, presidente da Associação de Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII). “Medidas como o simplex no licenciamento, ou, a ainda mais recente medida de conversão de terrenos rústicos em urbanos para a criação de mais casas, que, pese embora possam parecer, e em alguns casos serem mesmo positivas, não terão qualquer consequência ou impacto na construção de mais casas, tanto de venda, como no arrendamento sem uma medida estrutural como a descida do IVA na construção [de 23% para 6%]”, referiu em comunicado. 

Em declarações ao Jornal Económico, acrescenta que “esta medida sozinha não tem impacto nenhum”. “Podem inventar o que quiserem. Pode vir o simplex, a conversão de terrenos rústicos em urbanos para a criação de mais casas. Todas estas medidas sem a descida do IVA valem zero”, comentou.

 

 

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